12.06.22 / 11:59
התחדשות עירונית היא נושא חם בעולם הנדל"ן בשנים האחרונות ואחת הדרכים לממש אותה היא בעזרת פינוי בינוי במסלול של תמ"א 38. בעצם, מדובר בעסקה בין בעלי דירות במבנה שזקוק לתמ"א לבין יזם/קבלן המעוניין לבנות עבור בעלי הדירות בניין חדש העומד בתקנים שונים, ביניהם עמידות לרעידות אדמה, בו יהיו יותר דירות אותן הוא ימכור.
בעצם, בזמן הבנייה של הבניין החדש, הדיירים מפונים למקום מגורים חלופי עד לסיום הבנייה. אפשרות זו נהדרת עבור מקרים בהם התשתיות כל כך ישנות שתהליך תמ"א אינו יוכל לשדרג אותם מבלי להרוס ולבנות מחדש.
יתרונות
תהליך פינוי בינוי מתאפיין ביתרונות גדולים עבור הרשויות המקומיות, היזם/הקבלן וכמובן הדיירים היות ומדובר בתהליך שעומד בסימן שיפור והתחדשות. לצד הדיירים הוותיקים מתווספות לאותו אזור מגורים משפחות צעירות שתורמות לצמיחה ופיתוח האזור אם זה מבחינת חינוך, מסחר או תרבות.
עבור הרשויות המקומיות זו הזדמנות לשפר את איכות החיים באזורים שונים בעיר בעזרת תשתיות משופרות, בניינים מודרניים ובטוחים והוספת מרחבים ירוקים, ועבור היזם או הקבלן זו דרך להרוויח ממכירה של הדירות שיתווספו לבניינים החדשים. מעבר לכך, ההיתר לפרויקטים מסוג זה יהיה קל יותר להשגה.
וכמובן, המרוויחים הגדולים הם בעלי הדירות שכעת יקבלו דירה חדשה, משופרת ומשודרגת עם תשתיות מחוזקות, כאשר גם הערך שלה עולה בעקבות כך. בנוסף, הם ייהנו מתוספות כמו מקומות חנייה, ממ"ד ואולי אפילו מרפסת או מחסן. יתרון נוסף הוא שבמרבית המקרית בעלי הדירות לא ישלמו דבר על הדיור החלופי בו ישהו במשך תקופת הבנייה של הבניין החדש והוא ישולם על ידי חברת הקבלן או היזם.
סיכונים
אל תתבלבלו מעצם המחשבה כי לקבלן/יזם ולבעלי הדירות ישנו אינטרס משותף שהפרויקט יצא לפועל מכיוון שבדרך לשם האינטרסים יכולים להיות דווקא מנוגדים. כמובן, עוד לפני כן יכול להיות מצב שבו דיירים סרבנים יעכבו או אף יביאו לביטולו של התהליך.
אין ספק שגם הקבלן/היזם לוקח סיכון בכניסה לתהליך פינוי בינוי היות והוא משקיע לא מעט כסף בתוכניות ובקשות עבור פרויקט שאולי כלל לא יצא לפועל אבל העובדה היא פשוטה - בסופו של דבר הוא רוצה להרוויח כמה שיותר מהתהליך ולשם כך פעמים רבות הוא יחסוך בעלויות העבודה או הדיור החלופי.
מדובר בתהליך המעניק להם הקלות רבות ובגלל אפשרויות הרווח הגדולות כנראה שתתקלו בלא מעט יזמים/קבלנים שלא רק מחפשים להוזיל עלויות אלא שלא אכפת להם כלל משאר המעורבים בתהליך.
מנגד, הדיירים רוצים שהבניין החדש והמגורים הזמניים יהיו ברמה גבוהה ככל הניתן. אם הקבלן/יזם יודע שהוא האופציה היחידה אותה אתם בודקים הוא לא יציע לכם את המפרט הטכני הטוב ביותר או מגורים חלופיים ברמה הטובה ביותר וגם לא ייתן לוח זמנים אופטימלי.
אם שגיתם בבחירת אנשי המקצוע שאחראיים על הבנייה ההשלכות יהיו חמורות בין אם זה יתבטא בליקויי בנייה או בהתמודדות עם קבלן/יזם שעלול לפשוט רגל. סיכון אפשרי נוסף עבור הדיירים הוותיקים הוא מצב בו עצם שיפור איכות המחייה באזור עלויות המחייה גדלו וכעת הם לא יכולים להרשות לעצמם להישאר לגור בבניינים החדשים.
כיצד להתמודד עם הסיכונים?
ראשית, על מנת שתהליך פינוי בינוי יצא לפועל נדרשת הסכמתם של 80% מבעלי הדירות, אם ישנם דיירים סרבנים ישנה אפשרות לתבוע אותם או לגרום להם לשלם פיצויים אם סיבת הסירוב אינה סבירה על פי חוק פינוי בינוי.
כאשר התהליך כבר יוצא לדרך חשוב למנות נציגות מטעם הדיירים שמטרתה לספק מידע לכל הדיירים ,לייצג אותם במשא ומתן מול הקבלן, לבדוק את התקדמות התהליך ולבצע פעולות נוספות שיוגדרו מראש ויאושרו בהסכם עליו יחתמו כל בעלי הדירות.
בעת הבחירה של יזם או קבלן אל תתעצלו או תחששו להשקיע זמן בניהול משא ומתן עם מספר בעלי מקצוע, לבצע בדיקת רקע ולבדוק מי יספק לכם הכי הרבה זכויות ואת התנאים הטובים ביותר. את ההצעה שתוגש לכם על ידי חברת הבנייה תשלחו לבדיקה אצל עורך דין ובעת הצורך גם אל בעלי מקצוע אחרים- למשל, שמאי.
מעבר לכך, אין ספק שליווי משפטי נכון והתמצאותו של עורך דין פינוי בינוי תורמים רבות להצלחתו של הפרוייקט. הוא מלווה את הדיירים ודואג לזכויותיהם מתחילתו ועד סופו - מניתוח פוטנציאל הפרויקט, דרך וידוא מימוש זכויותיהם וייצוגם בחילוקי דעות שעלולים להתעורר מול היזם/קבלן ועד לבדיקת התקדמות תקינה, טיפול בערבויות, ייצוג מול הבנק וכמובן מסירת הדירות ורישומן.
עקבו בפייסבוק
עקבו באינסטגרם
