מתכננים שיפור נכס? כמה זה יעלה לכם?
25.07.19 / 14:33
הרבה אנשים מבקשים להרוויח יותר מהנכס הקיים, פשוט כי הם מבינים שאם הם רק ישקיעו הוא יניב הרבה יותר, ולו כי השוכר יסכים לשלם מחיר יותר גבוה, כך שלאורך זמן ההשקעה תתגלם כרווחית. עם זאת, רגע לפני שמתחילים ליהנות מהרווחים, חשוב להבין כמה עומדים לשלם על סך שדרוג הנכס, ופה נציין שצריך צורך להוציא כספים בשני אפיקים שונים: פעם אחת יש לשלם עבור העבודה וחומרי הגלם ופעם שנייה יש לשלם מיסים והיטלים, ועל כן שווה להבין מראש מהי סך ההוצאה ואף מוטב לברר איזה שיפור מצריך תשלומים נוספים (ולחלופין איזה אינו מצריך), וזאת כי הרבה פעמים ניתן להחליט שלא סוגרים את המרפסת אך כן מוסיפים מעלית לטובת סיוע מהותי.
אודות היטל השבחה
לא מעט אנשים שמבקשים לעשות שימוש חורג בקרקע שעומדת לרשותם צרכים לקחת בחשבון שהם יאלצו לשלם היטל השבחה, היטל ששוויו מוגדר כמחצית מערך עליית השווי של המקרקעין ושיש לשלמו רק כאשר ממשים את הזכויות. עם זאת, ראוי לדעת שהחוק דורש לשלם היטל השבחה רק עבור דירות שהשטח שלהן גדול מ140 מ"ר, ועל כן אם עומדים לבצע השבחה עבור נכס שגדול מ140 מ"ר הרי שרצוי לחשוב פעמיים, אך אם השטח קטן יותר, הרי שמדובר בהזדמנות רווחית - זוכים גם להשביח וגם להימנע מהוצאות נוספות.
חישוב היטל השבחה
בהנחה ושיפרתם נכס שגדול מ140 מ"ר, יש לשלם היטל השבחה, אך כמה בדיוק? ובכן על מנת לקבוע את הערך נשלח שמאי מטעם המדינה. השמאי בוחן את שווי התוספת בהתאם לשטח ואותו הוא מכפיל בשווי של מ"ר (בהתאם למחירים באזור). מהסכום שמתקבל מקזזים את סך עלויות החומרים ואת סך עלויות אנשי המקצוע ואת התוצאה מחלקים בשתיים.
תוספת שלא תופסת
מוטב לדעת שלא פעם ניתן להינצל מהיטל השבחה, ופה חשוב לבחון את הנסיבות. כך למשל במקרים מסוימים ניתן לפצל דירה שגדולה מ140 מ"ר, אין צורך לשלם את ההיטל עבור השבחה כפולה, אין צורך לשלם כאשר מדובר באזור שהוכרז כשכונת שיקום, אין צורך לשלם כאשר מדובר במוסד צדקה או במוסד חינוך, אין צורך לשלם כאשר ההרחבה נעשתה עבור צורכי נגישות, אין צורך לשלם כאשר ההשבחה מיוחסת לתוספת ממ"ד בגודל מינימאלי וכדומה.
ייעוץ מקצועי
לאור הדברים ניתן להסיק שהרבה פעמים תגלו הפתעות שישחקו לטובתכם, ולו כי יש לא מעט גורמים שמונעים מהאזרח לשלם היטל השבחה, ועל כן תמיד מוטב להבין מראש מהי התמונה השלמה מבחינת גובה ההוצאה, משמע שווה לשלם ליועץ בתחום (למשל לקבלן מנוסה), ולו על מנת שיעבור ביחד עמכם על סך ההשלכות הכלכליות ובמקביל יציע מגוון חלופות רווחיות. כך למשל הרבה פעמים בחינה מקדימה ומושכלת עשויה לשנות במעט את סך התוצאה הפרקטית, אך גם לשנות באופן מהותי את סך הרווח הסופי.
זמן שווה כסף
כאשר עושים חישוב, הגיוני להכניס למשוואת התקציב גם את ממד הזמן (זמן שווה כסף), ואת העלות של יועצים חיצוניים, דוגמת יועצים משפטיים ויועצי נדל"ן. מבחינת זמן, ראוי לקחת בחשבון שיש להשיג את סך האישורים הנחוצים, קרי היתרי בנייה מטעם הרשות המקומית. כמו כן, העלויות עשויות להגיע ממגוון כיוונים, כך שבין היתר יש להתכונן ששכנים מסוימים יביעו התנגדות, ועל כן יגזלו רבות מזמנכם, ולו כי יתעורר הצורך לנהל משא ומתן.
מה עם ארנונה?
לסיכום נציין שלפני כל שיפור של נכס, גם אם הוא מתבצע במסגרת תמ"א 38, יש לדעת לקרוא את התמונה השלמה, ועל כן מוטב להיעזר ביועץ מהתחום. כך למשל אם זקוקים לחדר שינה נוסף, ייעוץ מקצועי עשוי להוביל למסקנה שעל תוספת של חדר תצטרכו לשלם ארנונה, אך אם רק תסגרו את המרפסת, הרי שהצורך יתבטל.
עקבו בפייסבוק
עקבו באינסטגרם
