הסיפור הבא הוא על מיליונים, הרבה מאוד מיליוני שקלים שעיריית אשדוד מעוניינת שייכנסו לקופתה מהיטלי השבחה בפרויקטים של פינוי בינוי באשדוד. דעות חלוקות בין העירייה ליזם על גובה היטל ההשבחה, דרישה הזויה לשלם על תקופת ביניים מיליוני שקלים, הכרעת שמאי מכריע שהוריד מהיטל ההשבחה מיליונים רבים – וזה לא נגמר: עירעורים הדדיים בועדה המחוזית, וערעור בבית המשפט. הרבה מאוד כסף שהולך על הליכים משפטיים, כספי ציבור, כספי היזם – ופרויקט שאושר כבר לפני שש שנים. זה לא הסיפור היחידי, והוא מצטרף לסיפור על פרויקט פינוי בינוי ברחוב המעפילים, שעליו כתבנו באוקטובר 2022. הסיפור המלא בהמשך, בינתיים, קצת סדר במושגים.

מהו בעצם פרויקט פינוי בינוי?

כשמו כן הוא, פרויקט בנייה שבו בניינים ישנים ומטים ליפול, שנבנו לפני שנים רבות, מפונים מיושביהם, הבניינים נהרסים ונבנים בנייני מגורים חדשים עם תוספת של מאות דירות חדשות, מבני ציבור, פיתוח גינות ועוד. מדובר בפרויקטים שלוקח שנים רבות משלב התכנון הראשוני ועד אשר מתקבל היתר הבניה הראשון והריסת המבנה הראשון. בזמן הזה, היזם או היזמים בתכנית משקיעים מיליונים על תכנון, קידום התכנית בועדות התיכנון, תיכנון מחדש ועוד – עד אשר יוצאת תכנית לשביעות רצון כולם.

באשדוד קיימים כיום 3 פרויקטים של פינוי בינוי בשלבים מתקדמים של הריסת מבנים ובינוי מגדלי מגורים. פרויקט נוסף אמור לצאת לדרך בקרוב – הפרויקט שבגינו הגישה עיריית אשדוד ערעור לבית המשפט, ונותן לנו צוהר לעולם "היטלי ההשבחה".

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא מס שגובה הרשות המקומית מהיזמים בשיעור של 50% מעליית שווי של קרקע בעקבות אישור תוכנית בנייה (שמשביחה את ערך הקרקע ליזמים). במילים פשוטות, 50% מהרווח הצפוי ליזם מועבר לקופת העירייה.

בחוק ההסדרים נקבע כי ברירת המחדל בפרויקטי פינוי־בינוי יהיה 25% היטל השבחה, וכי הרשות המקומית תוכל לקבוע אזורים שונים שבהם יהיה בגובה אחר - בין אם 50%, 25% או אפס אחוזים.

לעיריית אשדוד הייתה האפשרות לבטל את ההשבחה (כפי שעשו בחלק מהערים הגדולות בארץ כדי לעודד יזמים) או לגבות 25% השבחה או 50% או לקבוע אזורים שונים בעיר עם אחוזים שונים. בעיריית אשדוד, לאור חוות דעת שמאית, החליטו להטיל היטל השבחה של 50% בכל רחבי העיר על פרויקטים של פינוי בינוי. ההחלטה עברה במועצת העיר בשנת 2022, אך הייתה נהוגה כך בשנים האחרונות עוד טרם ההצבעה.

למה החליטו בעירייה ללכת על המקסימום?

בטרם התקבלה ההחלטה נערכה חוות דעת שמאית עבור עיריית אשדוד, שקבעה כי בעיר קיים מחסור של שטחים למטרות ציבוריות, ומשמעות הדבר הינה הטלת נטל כבד על העירייה והקופה הציבורית באיתור שטחים מתאימים.

השמאים בדקו אף את הכדאיות הכלכלית ליזמים בפרויקטי פינוי בעיר. על פי חוות הדעת, בפרויקטי פינוי בעיר, על כל דירה שתיהרס ייבנו עוד 4.5 דירות חדשות (יחס של 1:4.5). בדיקת השמאים העלתה כי גם בעת הטלת היטל השבחה של 50% בפרויקטי פינוי בינוי, יוותרו ליזמים רווחים בשיעור של 18%-27%.

בכתבה שהכנו לפני האישור במועצת העיר, הבאנו את טענות היזמים, שתנגדו להטלת 50% היטל השבחה בכל העיר. לדברי היזמים, לא ייתכן שבזמן שהם כבר לקראת היתר בנייה ושיווק, הם מקבלים לפתע פצצה שמעמידה בספק את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים. חלקם אמרו שיפנו לבית המשפט כנגד ההחלטה שהיא אומנם חוקית, אך הייתה אמורה להתקבל בתחילת התהליך ולא בסיומו (לאחר שכבר הכינו תוכניות ובצעו התחייבויות כלכליות על פי המודל הקודם).

המשמעות היא שייתכן שאלפי יחידות דיור שאמורות היו לצאת לשיווק יתעכבו בשנים ואולי חלקם לא יצאו כלל לפועל.

עד כאן היסטוריה על היטל ההשבחה – כעת מתברר שלא רק שעיריית אשדוד רוצה היטל השבחה של 50% על הרווח הצפוי ליזם, בעיריית אשדוד מעוניינים שהיזם ישלם היטל השבחה כבר מהרגע שהתכנית אושרה בוועדות התכנון ועד הוצאת היתרי הבניה בפועל (תקופת הביניים). מדובר בתקופה שבין אישור התכנית בוועדה המחוזית באופן סופי ותחילת הריסת המבנים בפועל. תקופה בה דיירי הבניינים עדיין מתגוררים בהם בטרם החל הליך פינוי לקראת הריסה. לעיתים מדובר בתקופה לא מבוטלת שעשויה לקחת עוד מספר שנים – ומדובר בתוספת היטל השבחה ליזם של מיליוני שקלים.

בשבוע שעבר הגישה עיריית אשדוד ערעור לבית המשפט לעניינים מקומיים בבאר שבע, בו היא מערערת על החלטת ועדת הערר של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, שקבעה שעיריית אשדוד לא יכולה לבקש היטל השבחה עבור "תקופת הביניים" ועד פינוי הבניינים בפועל.

הפרויקט שנגרר כבר שנים

בשנת 2017 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה את תכנית פינוי בינוי ברחובות ביאליק – אליאשווילי ברובע ה'. היזמית בתכנית היא מרגנית אחזקות בע"מ, שעל פי התכנית שאושרה, תפנה 144 יחידות דיור בבניינים ישנים ברובע ה' ותבנה במקומם 3 מגדלי מגורים עם 648 יח"ד דיור, גני ילדים, מוסדות ציבור ודת ותפתח גני שעשועים. בעת אישור התכנית בועדה המחוזית, ולאחר שנלקחו בחשבון מוסדות הציבור והפיתוח הסביבתי של היזם, הכולל בין השאר חניות ציבוריות במגרש המדובר – נקבע היטל השבחה 0%.

לאחר שהתכנית הועברה לועדה המקומית לצורך הוצאת היתרי בניה, בשנת 2020 הוציאה העירייה שומת היטל השבחה לפרויקט בסך של 13.6 מיליון שקל. שמאי הוועדה המקומית קבע בין השאר כי על היזמית לשלם היטל השבחה גם על תקופת הביניים, מרגע אישור התכנית ועד פינוי הבניינים בפועל – מדובר בתוספת היטל של מיליוני שקלים. כלומר, בתקופה בה גרו אנשים בדירות, ולדברי העירייה חלקם השכירות או קיבלו דמי שכירות ומזה עיריית אשדוד רוצה גם נתח.

 מנגד הגישה יזמית התכנית שומה מצדה שנקבעה על 0% לאור היקף הפרויקטים הציבורים שהיא עתידה לבנות. עוד טענה היזמית כי בפרויקטים אחרים שאושרו בעיר, לא הוטל היטל השבחה בגין תקופת הביניים וכי מדובר באי שיווין בעת הטלת המס.

שמאי שלישי ומכריע בדק את היטל ההשבחה שצריך להטיל בגין הפרויקט, ובהחלטתו קבע כי אין להטיל היטל השבחה בגין תקופת הביניים מאישור התכנית ועד הריסת המבנים, עוד קיבל השמאי המכריע את טענת היזמית לכך שהיא בונה מבני ציבור, מוסדות ציבור וחנייה ציבורית לטובת הרשות המקומית. השמאי המכריע קבע כי היטל ההשבחה שאותו צריכה לגבות העירייה צריך להיות 3.8 מיליון שקל. הפרש של כמעט 10 מיליון שקלים!

ההכרעה הועברה לוועדת הערר המחוזית – כאשר בכל הזמן הזה אין היתר בנייה לפרויקט. חלק מהתנאי לקבלת היתר בניה הוא תשלום היטל ההשבחה לראשות המקומית.

ועדת הערר של הועדה המחוזית החליטה לדחות את העררים, הן של החברה היזמית והן של עיריית אשדוד, וקבעה כי השומה המכרעת היא שתקפה.

בינתיים החברה היזמית שילמה את היטל ההשבחה בשומה המכרעת, קיבלה היתר בניה וצפויה להתחיל בעבודות ממש בקרוב – אחרי עיכוב של שנים רבות והתנהלות מול העירייה בעניין היטל ההשבחה.

אבל הסיפור טרם הסתיים – על ההחלטה של ועדת הערר המחוזית הגישה עיריית אשדוד ערעור לבית המשפט המחוזי בבאר בשבתו כבית משפט לעניינים מקומיים. בעיריית אשדוד טוענים כי טעתה ועדת הערר המחוזית בהחלטה שלה שלא לקבל את ערעורה, וכי כתוצאה מהחלטה זו צפויה העירייה להפסיד הכנסות של מאות מיליוני שקלים מפרויקטי פינוי בינוי שמקודמים בעיר, זאת לצורך שיפור תשתיות באיזורים אלה.

החברה היזמית צפויה להגיב לדברים בבית המשפט, וכנראה שלא תוותר חייבת ותגיש ערעור משל עצמה. שם יעלו שוב את הגבייה הלא שוויונית בין הפרויקטים השונים בעיר.