בשנים האחרונות, השיח סביב נדל"ן להשקעה השתנה לנגד עינינו: אם בעבר דירה להשקעה הייתה כמעט ברירת מחדל, כיום רבים מבינים שהמציאות השתנתה. ההון העצמי הנדרש גבוה, המיסוי כבד והצעד הראשון נעשה מורכב יותר. בתוך המרחב הזה, קרקע להשקעה במסגרת תמ"א 70 הפכה להיות חלופה ברת-קיימא. אך האם מדובר בחלופה טובה גם עבור המשקיע הפשוט?

לאורך שנים, השקעה בדירות נתפסה כבחירה ההגיונית ביותר עבור המשקיע הפרטי: קונים נכס, משכירים ומצפים לעליית ערך. אך כיום, המחירים והריביות הגבוהות הפכו את שוק זה ללא-ידידותי. במציאות הזו, משקיעים בוחנים אפיקים אחרים, שאינם נשענים על שוק הדירות הרווי. אחד מהם הוא רכישת קרקע להשקעה במסגרת תמ"א 70. מה עומד מאחורי בחירתם של רבים דווקא בחלופה זו?

לוגיקה אחרת, אופק אחר

המעבר לבחינה של קרקעות כהשקעה אינו מקרי: בניגוד לדירה, שמבוססת על שימוש מיידי והכנסה שוטפת, השקעה בקרקע פועלת על לוגיקה אחרת לגמרי. זהו אפיק שבו הערך נבנה לאורך זמן, דרך תכנון, שינוי ייעוד והתקרבות הדרגתית למוכנות לבנייה. קרקע להשקעה במסגרת תמ"א 70 משתלבת בגישה הזו, שכן היא נשענת על תפיסה תכנונית רחבה שמביטה קדימה, אל עתיד המרחב העירוני, ולא רק על מצבו הנוכחי.

צריך לזכור דבר אחד פשוט: קרקע היא משאב מוגבל. בניגוד לדירות, אי אפשר לייצר עוד קרקע, ובוודאי לא באזורים שעוברים תהליכי תכנון רחבי היקף. כשנכנסת לתמונה תוכנית כמו תמ"א 70, שמוסיפה שכבת תכנון חדשה, נוצר פער מעניין בין שווי הקרקע כיום לבין מה שהיא עשויה לאפשר בעתיד. זהו פער שבדרך כלל כבר לא קיים בדירה בנויה, שבה מרבית הערך כבר מגולם במחיר.

לעצב מחדש את המרחב העירוני עם השקעה בקרקע

תמ"א 70 נועדה לעצב מחדש את המרחב העירוני סביב המטרו, כחלק מתפיסה רחבה של תכנון עירוני ארוך טווח. במסגרת זו משתנים אופן הבינוי, רמות הציפוף והשימושים בקרקע, במטרה ליצור אזורים עירוניים נגישים, יעילים ומותאמים לעשורים הבאים.

מנקודת מבטו של המשקיע, משמעות הדבר אינה תיאורטית. קרקעות הממוקמות כיום בשולי התכנון עשויות בעתיד להשתלב במרקם עירוני פעיל ומבוקש. רכישת קרקע להשקעה במסגרת תמ"א 70 אינה נשענת על תחושות בטן או השערות. היא מבוססת על מסמכי תכנון רשמיים, מגמות תחבורתיות ותהליכים שכבר נמצאים בשלבי קידום שונים.

חשוב גם לשים דברים בפרופורציה: זה אינו תהליך מיידי, והתקדמותו תלויה באישורים, בלוחות זמנים וביישום בפועל. אך עבור המשקיע הסבלני והמחושב, יש בכך יתרון ברור. השקעה בקרקע במסגרת תכנונית כזו מאפשרת להצטרף לשלב מוקדם יותר בשרשרת הערך, לפני שהפוטנציאל כבר מגולם במלואו במחיר. נשמע מורכב מדי? אולי תשמחו לשמוע שבימינו, שוק זה נגיש לא רק לכרישי נדל"ן.

המשקיע הפשוט לא צריך לעשות את זה לבד

אחת הסיבות לכך ששוק הקרקעות נתפס במשך שנים כלא-נגיש למשקיע הפרטי הייתה רמת המורכבות שלו. מיסוי מורכב, מושגים מסובכים כמו תוכניות מתאר, בירוקרטיה ולעיתים גם פערי מידע - כל אלה יצרו תחושה שמדובר בזירה השמורה לבעלי ניסיון. ואכן, קרקע להשקעה במסגרת תמ"א 70 דורשת ידע ויכולת לנתח מידע תכנוני בצורה אחראית. עם זאת, כיום ניתן להיעזר בליווי מקצועי, המאפשר להיכנס לעולם הקרקעות בצורה מסודרת ומבוססת מידע. במסגרת כזו, המשקיע אינו נדרש להפוך למומחה, אלא להישען על גורמים שמכירים את התהליך ומלווים את קבלת ההחלטות לאורך הדרך.

השקעה בקרקע, ובפרט במסגרת תמ"א 70, הפכה בשנים האחרונות לאופציה הקורצת למשקיע הפרטי. זאת בשל סיבה פשוטה: קיימות כיום מסגרות המאפשרות להצטרף להשקעה באופן מושכל, עם בדיקות, ליווי ותכנון לטווח ארוך.

בסופו של דבר, אין כאן הבטחות או קיצורי דרך. יש הבנה של מגמות, בחירה בתזמון נכון ונכונות להסתכל מעבר למוכר ולידוע. עבור מי שפועל בזהירות ובשיקול דעת, שוק הקרקעות בכלל, וקרקע להשקעה במסגרת תמ"א 70 בפרט, מציבים אלטרנטיבה הראוייה לבחינה רצינית.