גם כאשר הדירה נראית מצוין, המיקום מתאים והצדדים כבר הגיעו להסכמה עקרונית על המחיר, קיימים פרטים שחשוב לברר עוד לפני שמתקדמים לחתימה.

עו"ד נטאלי גריידי, העוסקת בתחום המקרקעין ומלווה עסקאות נדל"ן, מסבירה אילו נקודות כדאי לבדוק כאשר קונים או מוכרים נכס בתל אביב.

מה באמת רשום על הדירה שאתם עומדים לקנות?

אחת הבדיקות הראשונות היא כמובן מצב הזכויות בנכס.

חשוב לבדוק מי בעל הזכויות הרשום, האם קיימת משכנתה, האם נרשמו עיקולים או הערות אזהרה והאם קיימות זכויות של גורמים נוספים.

אבל בתל אביב כדאי לעיתים לבחון גם את ההתאמה בין מה שהרוכש רואה בביקור בנכס לבין המצב הרישומי והתכנוני.

מרפסת שנסגרה, חדר שנוסף, גג שנעשה בו שימוש או חלוקה פנימית של הדירה אינם בהכרח משתקפים באופן שבו הקונה מתרשם מהנכס בזמן הביקור.

לכן מי שפונה אל עורך דין מקרקעין בתל אביב לצורך רכישה או מכירה של נכס, רצוי שיעשה זאת כבר לפני שהעסקה הופכת למחייבת.

בניין ישן יכול להסתיר הרבה שאלות

חלק גדול מהקסם של תל אביב נמצא דווקא בבניינים הוותיקים שלה.

אלא שבעסקת מקרקעין, גיל הבניין עשוי להעלות שאלות שצריך לברר.

האם קיימות זכויות בנייה נוספות? האם נעשו שינויים לאורך השנים? מה רשום כשטח הדירה? האם מחסן, חניה או גג אכן שייכים לדירה מבחינה משפטית?

גם אמירה של מוכר שלפיה "כולם בבניין משתמשים בגג" או "החניה תמיד הייתה של הדירה" אינה בהכרח מספיקה.

בעסקה משמעותית, רצוי שהזכויות יהיו מבוססות על מסמכים ולא רק על נוהג שנוצר לאורך השנים.

ומה אם אומרים לכם שהבניין "לפני התחדשות עירונית"?

פוטנציאל להתחדשות עירונית יכול להשפיע מאוד על האופן שבו רוכש מסתכל על דירה.

לעיתים דירה בבניין ישן משווקת עם אמירות כגון "בקרוב תמ"א", "מתארגנים לפינוי-בינוי" או "היזם כבר בתמונה".

אלא שיש הבדל גדול בין רעיון שנידון בין הדיירים לבין פרויקט הנמצא בשלבים מתקדמים.

לפני שנותנים לפוטנציאל עתידי להשפיע על מחיר הרכישה, חשוב להבין מהו המצב בפועל: האם נחתמו הסכמים, מה שיעור הדיירים שהצטרפו, האם נבחר יזם ומהם השלבים התכנוניים שבהם נמצא הפרויקט.

הציפייה להשבחה עתידית אינה צריכה להחליף בדיקה של הנתונים הקיימים כיום.

דירה בתל אביב היא לא רק הדירה

כשקונים נכס בעיר צפופה כמו תל אביב, גם הפרטים שמסביב לדירה יכולים להיות משמעותיים מאוד.

חניה, למשל, עשויה להיות רכיב חשוב מאוד בעסקה. אם המוכר מציג חניה כחלק מהנכס, כדאי לבדוק כיצד היא רשומה ומה בדיוק כוללת הזכות.

הדבר נכון גם למחסנים, הצמדות, גגות וחצרות.

בנוסף, בבניינים משותפים כדאי לבדוק גם את מסמכי הבית המשותף במקרים המתאימים, ולא להסתפק רק בתיאור הדירה במודעת המכירה.

כגם התכנון בסביבה יכול להיות רלוונטי

כאשר קונים דירה, בדרך כלל מתמקדים במה שקיים היום.

אבל עסקת נדל"ן היא מטבעה עסקה לטווח ארוך.

לכן, בהתאם לנכס ולנסיבות, ייתכן שיהיה נכון לבדוק גם היבטים תכנוניים הקשורים לבניין או לסביבתו.

תכניות בנייה, פרויקטים חדשים, התחדשות עירונית או שינויים אחרים עשויים להשפיע בעתיד על סביבת המגורים ועל הנכס עצמו.

אין משמעות הדבר שכל רוכש צריך לבצע מחקר תכנוני מקיף על כל השכונה, אך כאשר קיים מידע שעשוי להיות משמעותי לעסקה – חשוב שלא להתעלם ממנו.

מחיר העסקה אינו בהכרח העלות הסופית

אחת הטעויות הנפוצות בעסקאות נדל"ן היא לחשב את התקציב לפי מחיר הדירה בלבד.

לצד מחיר הרכישה קיימות עלויות נוספות שעשויות להיות רלוונטיות, ובהן מס רכישה, שכר טרחה, תיווך, מימון ולעיתים הוצאות נוספות הקשורות לנכס או לעסקה.

גם למוכרים עשויות להיות השלכות כלכליות ומיסויות שיש לבחון לפני החתימה.

לכן רצוי להבין מראש את התמונה הכלכלית של העסקה ולא לגלות רק לאחר חתימת החוזה שהחישוב המקורי היה חלקי.

אל תתנו ללחץ של "יש עוד קונה" להחליף בדיקה משפטית

שוק נדל"ן תחרותי מייצר לעיתים תחושת דחיפות.

"רק תחליטו היום", "יש עוד זוג שמחכה", "תחתמו על משהו קטן כדי לשמור את הדירה" – משפטים כאלה יכולים לגרום לקונה לחשוש שהוא עומד לאבד את העסקה.

אלא שדווקא בעסקה שבה מדובר בסכומי כסף משמעותיים, לא כדאי לקבל החלטות משפטיות רק בגלל לחץ זמן.

גם זיכרון דברים או מסמך שנראה לא פורמלי עלולים ליצור התחייבויות.

לכן לפני חתימה על מסמך כלשהו כדאי לקבל ייעוץ משפטי ולהבין בדיוק על מה חותמים ומה המשמעות של אותו מסמך.

לכל רחוב יש אופי אחר – ולכל עסקה יש סיכונים אחרים

אחד המאפיינים הבולטים של תל אביב הוא השונות הגדולה בין אזוריה. העיר כוללת שכונות וסביבות מגורים בעלות אופי שונה מאוד – מהצפון הישן ומרכז העיר ועד נווה צדק, פלורנטין ואזורים נוספים. גם עיריית תל אביב מציגה את השכונות השונות כבעלות אופי, סגנון וסביבת מגורים שונים זו מזו.

לכן אין באמת "חוזה תל אביבי סטנדרטי" שמתאים לכל נכס.

עסקה בדירה בבניין לשימור יכולה להעלות שאלות שונות מעסקה בדירה חדשה. דירה עם גג או חניה דורשת בדיקות אחרות מדירה ללא הצמדות, ורכישה בבניין שנמצא בתהליך התחדשות שונה מרכישה בבניין שאין לגביו תכנית כזו.

עו"ד נטאלי גריידי מלווה רוכשים ומוכרים בעסקאות מקרקעין, החל משלב הבדיקות המקדמיות והמשא ומתן, דרך ניסוח הסכם המכר ועד להשלמת העסקה והעברת הזכויות.

בעסקה שבה גם טעות קטנה יכולה להיות בעלת משמעות כספית גדולה, כדאי לדעת מה קונים – לא רק מבחינת מספר החדרים והכתובת, אלא גם מבחינה משפטית.

האמור בכתבה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ פרטני.