מחיר ממ"ד וערך הנכס – האם ההשקעה משתלמת?
13.01.26 / 17:23
לא מעט בעלי דירות מתלבטים בשלב מסוים בשאלה מהותית האם בניית ממ"ד היא הוצאה כבדה שלא בטוח שתחזור, או השקעה חכמה שמעלה את ערך הנכס ומשתלמת בטווח הארוך? ההתלבטות מובנת. מחיר ממ"ד אינו נמוך, ולעיתים מדובר בהחלטה כלכלית משמעותית. מצד שני, המציאות בישראל, הביקוש בשוק וההתנהגות של קונים ושוכרים מציירים תמונה ברורה הרבה יותר. במאמר הזה נבחן בצורה אנושית ומעשית את הקשר בין מחיר ממ"ד לערך הנכס, ונבדוק האם ההשקעה באמת משתלמת.
מה כולל מחיר ממ"ד בפועל?
כשמדברים על מחיר ממ"ד, חשוב להבין שלא מדובר רק בבטון וקירות.
העלות כוללת מכלול רחב של מרכיבים, שרבים אינם מודעים אליהם בתחילת הדרך.
בין הגורמים שמשפיעים על המחיר:
- תכנון הנדסי וקונסטרוקטיבי
- אישורים והיתרים
- עבודות חפירה וחיזוק
- בטון, פלדה ואלמנטים ייעודיים
- דלת וחלון ממ"ד תקניים
- חיבור לתשתיות קיימות
בבניינים משותפים העלות לרוב גבוהה יותר, בשל מורכבות הביצוע, עבודה מול דיירים נוספים ולעיתים חיזוק מבני נלווה.
למה ממ"ד מעלה את ערך הדירה?
ערך נכס אינו נמדד רק במטרים.
הוא מושפע מביקוש, תחושת ביטחון, שימושיות והתאמה למציאות החיים.
ממ"ד מוסיף לדירה:
- חדר נוסף לכל דבר
- פתרון מיגון מובנה ונוח
- התאמה לסטנדרט המצופה בשוק
קונים רבים פשוט פוסלים דירות ללא ממ"ד, גם אם הן זולות יותר. מבחינתם מדובר בפרמטר בסיסי, לא בפינוק. לכן, דירה עם ממ"ד לא רק שווה יותר, אלא גם פונה לקהל רחב יותר.
ההשפעה על מחיר המכירה
בפועל, דירות עם ממ"ד נמכרות לרוב במחיר גבוה יותר מדירות דומות ללא ממ"ד.
הפער משתנה בהתאם לאזור, סוג הבניין והביקוש המקומי, אך הוא כמעט תמיד קיים.
מעבר לעלייה במחיר, יש גם יתרון חשוב לא פחות:
זמן המכירה מתקצר. דירה עם ממ"ד נתפסת כבחירה בטוחה וברורה יותר, ולכן הקונים מקבלים החלטה מהר יותר ופחות מתמקחים.
במקרים רבים, העלייה בערך הדירה משתווה לעלות בניית הממ"ד ואף עולה עליה, במיוחד באזורים מבוקשים.
שימוש יומיומי שמוסיף ערך אמיתי
אחד היתרונות הגדולים של ממ"ד הוא השימושיות שלו בשגרה.
זה לא חדר שממתין רק למצבי חירום.
רבים משתמשים בממ"ד כ:
- חדר ילדים
- משרד ביתי
- חדר עבודה או לימוד
- חדר אורחים
העובדה שמדובר בחדר לכל דבר הופכת את ההשקעה למוחשית יותר. לא רק ערך עתידי, אלא שיפור מיידי באיכות החיים בדירה.
השפעה על שוק ההשכרה
גם בשוק השכירות לממ"ד יש משקל משמעותי.
שוכרים, במיוחד משפחות, מחפשים דירות שמעניקות ביטחון ושקט נפשי.
דירה עם ממ"ד:
- מושכרת מהר יותר
- מאפשרת דרישת שכר דירה גבוהה יותר
- מושכת שוכרים יציבים לטווח ארוך
עבור משקיעים, מדובר ביתרון שמקטין סיכון ומגדיל תשואה לאורך זמן.
השפעת ממ"ד על הערכת שמאי ומימון
ממ"ד משפיע גם על הערכת שמאי לצורך משכנתא או מיחזור.
שמאים לוקחים בחשבון את קיומו של ממ"ד כאלמנט שמעלה את שווי הנכס.
המשמעות היא:
- הערכת שווי גבוהה יותר
- אפשרות למימון משופר
- גמישות כלכלית בעתיד
במקרים מסוימים, תוספת ממ"ד מאפשרת לבעל הדירה תנאים טובים יותר מול הבנק.
מתי ההשקעה פחות משתלמת?
למרות היתרונות, חשוב להיות מציאותיים.
לא בכל מצב ההשקעה תניב החזר מלא.
ההשפעה עשויה להיות נמוכה יותר כאשר:
- מדובר באזור שבו כמעט כל הדירות כבר כוללות ממ"ד
- איכות הביצוע נמוכה או לא עומדת בתקנים
- התכנון פוגע בצורה משמעותית בשטח הדירה
לכן, חשוב לבצע את הבנייה בצורה מקצועית, מתוכננת ומותאמת לנכס.
ההיבט הפסיכולוגי שלא מופיע במספרים
מעבר לכל חישוב כלכלי, יש גם ערך רגשי.
תחושת הביטחון שממ"ד מעניק לבעלי הדירה ולמשפחתם היא משהו שקשה לכמת בכסף.
קונים רבים מוכנים לשלם יותר עבור דירה שמרגישה להם בטוחה.
התחושה הזו משפיעה על ההחלטה לא פחות מהנתונים היבשים.
אז האם ההשקעה משתלמת?
ברוב המקרים, התשובה היא כן.
מחיר בניית ממד בבית פרטי אמנם אינו נמוך, אך הוא מגלם בתוכו תועלת רחבה הרבה יותר מעלות הבנייה עצמה.
ההשקעה מביאה:
- עלייה בערך הנכס
- שיפור בביקוש ובסחירות
- שימוש יומיומי בחדר נוסף
- ביטחון ושקט נפשי
במציאות הישראלית, ממ"ד הוא כבר לא מותרות. הוא חלק בלתי נפרד מערך הדירה ומהאופן שבו השוק מסתכל על נכסים.
מי שבונה ממ"ד לא משקיע רק בבטון ובפלדה, אלא ביציבות, באיכות חיים ובשווי הנכס שלו לשנים קדימה.
עקבו בפייסבוק
עקבו באינסטגרם
