מי יכול ליזום התחדשות עירונית

התחדשות עירונית יכולה להתחיל כיוזמה פרטית או כיוזמה של גוף, רשות מקומית או גוף ציבורי ממשלתי. יזומה מטעם רשות מקומית או עירייה נעשית בתהליך שנקרא שינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר). אם מדובר ביוזמה פרטית, הרי שעדיין יש צורך באישורים מהגורמים הרלוונטיים, שמעניקים תוספת בניה או אישורים להרחבות ושינויים שונים. למעשה, כל אחד ואחת מאיתנו יכול לבדוק אפשרות להתחדשות עירונית, לרוב על ידי פניה ליזם שמתמחה בקידום צורות שונות של התחדשות (כפי שנפרט להלן).

אילו צורות עיקריות קיימות כיום להתחדשות עירונית

קידום של התחדשות עירונית נעשה על ידי יזם נדל"ן, בליווי חברת בניה מטעמו. ההתחדשות נעשית כיום באחת מתוך שלוש צורות אפשריות:

• תמ"א 38 חיזוק – היזם מוביל תהליך בשיתוף הדיירים, של חיזוק מבנה ישן שלא הוקם בעמידות טובה מספיק לרעידות אדמה. החיזוק כולל תוספות שונות שמגדילות את ערך הנכס, עיבוי עמודים, הוספת ממ"ד ועוד.
• תמ"א 38 בניה מחדש – היזם מוביל תהליך שונה, של הריסה מוחלטת של בניין ישן והקמה מחדש של בניין חדיש במקומו. תוכנית זאת כוללת דיור חליפי לדיירים, בפרק הזמן של הריסת הבניין ובנייתו מחדש בסטנדרט המודרני. לרוב, הדירות החדשות גדולות יותר מהקודמות.
• פינוי בינוי – במקרה זה, היזם מקדם פרויקט שדומה לתמ"א 38 בניה מחדש, אך בהיקף גדול יותר. מדובר על פינוי, הריסה ובניה של מתחם גדול, שכולל כמה וכמה בניינים (לפחות 24 יחידות דיור או יותר מכך).

איך יודעים אם ניתן להצטרף לאחת מהצורות של התחדשות עירונית

יזם נדל"ן שעוסק בתחום ההתחדשות יכול לבדוק את הסיכוי להצטרף לתוכנית. הדבר נבדק מכמה כיוונים:

1. האם יש הסכמה מינימלית של הדיירים – בחלק מהמקרים יש צורך בהסכמה של שני שליש מהדיירים ובמקרים אחרים נדרשת הסכמה של שמונים אחוזים.
2. אין התנגדויות מהותיות של דיירים, שיכולות לחסום את הפרויקט.
3. קבלת אישור מהרשויות השונות, הן לתוכנית העקרונית והן לתוכנית בניה מפורטת שתוגש לאחר הסכמה עקרונית.
4. היתכנות כלכלית – היזם צריך לקבל אישור לתוספת יחידות בניה שיאפשרו לו לממן את עלות העבודות. מקובל כי התחדשות עירונית שמבוצעת בשיתוף חברת בניה לא מחייבת מהדיירים לשלם מכיסם. אם יש אישור מספק לתוספת בניה, הדיירים מסכימים ומתקבלים האישורים, תוכנית ההתחדשות תהפוך למציאות.

הסיבות לפריחה בהתחדשות עירונית בארץ

מכיוון שמדובר בתהליך השבחה של נכסים, ללא עלות מצד הדיירים, התוכניות הללו זוכות לפריחה. התשתיות משתדרגות, הבניינים הופכים לעמידים, חזקים ומודרניים, ערך הנכסים הפרטיים עולה ומקבלים דירה מרווחת יותר.