במאמר שלפניכם, מוצג מידע משפטי חשוב והעיקרי בנושא חוזה חכירה מול מנהל מקרקעי ישראל.

מהו חוזה חכירה?

חוזה חכירה הוא חוזה בין אדם לבין גוף מסויים או קבוצה, שבו הבעלים של הנכס מאפשר לאחר להשתמש בנכסיו תמורת דמי חכירה. חכירה רלוונטית רק בנכסים שההחזקה בהם היא למשך זמן ממושך, ובדרך כלל הסכמים אלו נערכים במקרים של קרקעות, כאשר המחכיר הוא בעל הזכות במקרקעין, ואילו החוכר הוא מי שמעוניין לקבל את הזכות במקרקעין.

בדרך כלל, תקופת החכירה היא מעל 5 שנים, וחכירה לתקופה ארוכה מ25 שנים מכונה "חכירה לדורות". העניין בחוזה חכירה הוא שחוזה זה, בשונה מחוזה שכירות, דומה לבעלות על הנכס יותר מאשר שכירות שכן החוכר רשאי לעשות במקרקעין כרצונו למשך התקופה שנקבעה.

חוזה חכירה מול מנהל מקרקעי ישראל

אדמות המדינה מחולקים לשלושה סוגים מסביר עו"ד ליאור וימן : אדמות שהינן בבעלות ממשלת ישראל, אדות בבעלות רשות הפיתוח ואדמות בבעלות קרן קיימת לישראל. בעקבות חקיקה של הכנסת, שנועדה להסדיר את ניהול אדמות המדינה, הוקם רשות מקרקעי ישראל (שנקרא גם מנהל מקרקעי ישראל).

אדמות אלו, אינן ניתנות למכירה לצמיתות, אך ניתנות לחכירה לתקופות קצובות. חוזה החכירה הנפוץ ביותר שנחתם מול מנהל מקרקעי ישראל הינו "חוזה חכירה מהוון", שמשמעותו היא כי הזכויות בנכס שוות אצל החוכר ואצל המחכיר, והתשלום עבורו הינו תשלום חד פעמי. לפיו, רוב הקרקעות יועברו לידי החוכרים, והחכירה מתבצעת לאורך עשרות שנים (בדרך כלל 49 שנים). בחוזה החכירה מוסדרים תנאי החכירה, מהי מטרת החכירה, ואת הקיבולת המקסימלית המותרת לבניה.

החוכר נדרש לשלם דמי חכירה בסכום שהוחלט על ידי מועצת מנהל מקרקעי ישראל, המושפע מכמה גורמים כגון שווי הקרקע וגובה המדד. כמו כן, חשוב לדעת כי על מנת שהחוכר יוכל לבצע עסקאות נדל"ן שונות, עליו לקבל אישור מטעם הרשות.

חידוש חוזה חכירה מול מנהל מקרקעי ישראל

כאשר תוקפו של חוזה חכירה מול מנהל מקרקעי ישראל עומד לפוג והחוכר מעוניין בחידוש החוזה, יש להגיש בקשה לחידוש חוזה החכירה לתקופה של 49 שנים נוספות. נהוג וכדאי להגיש בקשה מוקדמת שבע שנים טרם מועד סיום תקופת החכירה.

קיימים מספר תנאים מצטברים הצריכים להתקיים על מנת שמנהל מקרקעי ישראל תאשר את חידוש החוזה:

• לחוכר צריך להיות חוזה בתוקף מול מנהל מקרקעי ישראל.
• על מנת לאשר את חידוש החוזה, יש לוודא שהחוכר לא הפר את החוזה ופעל לפיו.
• יש לוודא כי החוכר לא העביר את הזכויות על הנכס לצד שלישי ללא אישור של רשות מקרקעי ישראל.
• התנאים בחוזה החידוש צריכים להיות זהים לתנאים שסוכמו בחוזה החכירה הראשוני.
• במידה ויש הגבלות משפטיות שעלולות למנוע את חידוש החוזה כגון טיפול משפטי, כינוס נכסים, צווי מניעה, צווים משפטיים וכדומה, לא יאושר החידוש.

ביטול חוזה חכירה על ידי מנהל מקרקעי ישראל

בעת ביצוע עסקאות חכירה מול מנהל מקרקעי ישראל, חשוב לדעת כי במקרה שהחוכר הפר את חוזה החכירה בדרך מסויימת, רשות מקרקעי ישראל עשויים לדרוש לבטל את חוזה החכירה לחלוטין בשל הפרת חוזה. מקרה בו רשות מקרקעי ישראל עשויה לדרוש לביטול חוזה הוא למשל במקרה של מכירת זכויות בקרקע ללא אישור הרשות, או כל מעשה אחר שסטה מן ההסכם ללא אישור. מנהל מקרקעי ישראל מחזיקים נציגים מטעמם שמוודאים כי החוכרים אינם מפרים את החוזה ואכן מתנהלים על פי תנאיו.

במצבים בהם ישנה דרישה לביטול חוזה חכירה על ידי מנהל מקרקעי ישראל, בית המשפט מתערב בעניין בשל העובדה שאי עמידה בחוזה מהווה עבירה על החוק. בסיום תהליך הדרישה לביטול חוזה החכירה, בית המשפט יכריע האם אישר או סירב לבקשה לביטול חוזה החכירה. כאשר בית המשפט הכריע כי החוזה אכן מבוטל, החוכר מאבד את כל הזכויות שרכש על פי חוזה החכירה.

לסיכום, רצוי ומומלץ להיוועץ עם עורך דין לענייני מקרקעין טרם ביצוע פעולות הקשורות בהארכת חכירה, מימוש זכויות החכירה, או כל צעד אחר שבו נוקטים מול מנהל מקרקעי ישראל, על מנת לבצע את פעולות אלו באופן חכם ומיטבי עבורכם.