התחדשות עירונית- איזה פרויקטים היא כוללת ולאיזה בניינים היא מתאימה?
26.01.26 / 12:11
התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לאחד המהלכים המרכזיים בענף הנדל״ן בישראל והיא מיושמת בעיקר בערים ותיקות שבהן ניתן למצוא מבנים ישנים, תשתיות שדורשות שיקום ועוד. עבור בעלי דירות, פרויקטים של התחדשות עירונית מהווים הזדמנות לשדרוג משמעותי של הנכס שלהם ואיכות החיים, אך התמורה לכך היא הסכמה לתהליך מורכב ולאי נוחות בזמן שבו הפרויקט יצא לפועל וכן, הסכמה לבניית קומות נוספות בבניין המגורים שלהם שימכרו על ידי יזם הפרויקט. כמו כן, עליהם להיערך מראש עם כל הידע ועם ייצוג שיאפשר להם להתנהל מול יזם הפרויקט על מנת לשמור על הזכויות שלהם ולקבל את המגיע להם במסגרת הסכמתם לפרויקט זה.
אילו מסלולים של התחדשות עירונית קיימים?
באופן כללי, קיימים שני מסלולים עיקריים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית: הריסה ובנייה מחדש ושדרוג מבנה קיים. במסלול הכולל הריסה ובנייה שנקרא פינוי בינוי, הבניין מפונה מדייריו, נהר ובמקומו בונים מבנה חדש לחלוטין, לרוב גבוה ומודרני יותר. במסלול השני, שהוא מסלול תמ"א 38 שרלוונטי עבור מבנים ישנים שאינם עומדים בתקני הבטיחות הנדרשים להגנה בפני רעידת אדמה, מחזקים את המבנה הקיים ובמקביל משדרגים את דירות המגורים הקיימות בו ומוסיפים לו עוד קומות ודירות מגורים.
לכל מסלול יתרונות וחסרונות. הריסה לצורך בנייה מחדש מאפשרת למעשה לכל דייר בבניין לקבל דירה חדשה לחלוטין, אך היא גם דורשת לצורך יישום הפרויקט פרק זמן לא קצר שבו הדיירים מפונים מביתם ומתגוררים לרוב בדירות שכורות. תהליך תמ"א אמנם לא דורש פינוי מהדירה אך מעבר לעובדה שהעבודות שיתבצעו בבניין לא פעם יסבו אי נוחות לדיירים, הם גם לא יקבלו דירה חדשה לחלוטין.
איך מתחילים תהליך של התחדשות עירונית?
השלב הראשון בתהליך התחדשות עירונית הוא התארגנות פנימית של הדיירים. לרוב נבחרת נציגות מצומצמת שמייצגת את כלל בעלי הדירות ומנהלת את התהליך מולם. לאחר מכן מומלץ להיעזר באנשי מקצוע המתמחים בליווי דיירים במסגרת פרויקטים מהסוג על מנת שיסייעו להם לבחון את הזכויות שלהם ולוודא שהיזם מתחייב להעניק להם את מלוא הזכויות ושאין חשש כלשהו שהם יפגעו כתוצאה מביצוע התוכנית בבניין המגורים שלהם. כמו כן, אנשי המקצוע יבחנו עבורם את התוכניות של הפרויקט על מנת לוודא שהן אכן מקבילות למידע שדיירי המבנה קיבלו.
בהמשך דיירי המבנה פונים ליזמים פוטנציאליים, במסגרת הליך מסודר שבו נבחנות מספר הצעות. בשלב זה חשוב להבין שלא כל בניין מתאים בהכרח להתחדשות עירונית והתאמה תלויה בגורמים תכנוניים, כלכליים וסביבתיים.
מה חשוב לבדוק לפני שבוחרים יזם?
בחירת היזם היא אחת ההחלטות הקריטיות ביותר בתהליך. מעבר לבדיקת ההצעה עצמה של היזם, חשוב לבדוק האם יש לו ניסיון מוכח בפרויקטים דומים, עמידה בלוחות זמנים, איכות הביצוע וההתנהלות מול דיירים בפרויקטים קודמים שעמד בראשם. ביקור בבניינים שכבר הושלמו ובאתרי בנייה פעילים יכול לספק תמונה אמינה הרבה יותר מכל מצגת.
כדאי גם לבחון את רמת השקיפות, זמינות המידע והיכולת של היזם לתקשר בצורה ברורה לאורך תהליך שיכול להימשך שנים.
מה קורה אם לא כל דיירי הבניין מסכימים לביצוע הפרויקט?
התחדשות עירונית דורשת רוב מסוים מבעלי הדירות, בהתאם לחוק. במקרים שבהם רוב משמעותי תומך בפרויקט ומיעוט מתנגד ללא נימוק סביר, קיימים מנגנונים משפטיים שמאפשרים להמשיך בתהליך. עם זאת, ככל שהדיירים מעורבים ומעודכנים מראש, כך קטן הסיכוי להתנגדויות שמובילות לעיכובים.
האם כדאי לבדוק היתכנות לפרויקט?
בערים רבות, ובמיוחד באזורים ותיקים, יש פוטנציאל ממשי להתחדשות עירונית. בדיקה מוקדמת של זכויות הבנייה, מצב המבנה והסביבה התכנונית יכולה לשפוך אור על האפשרויות הקיימות ולסייע בקבלת החלטה מושכלת.
התחדשות עירונית היא הזדמנות משמעותית לשדרוג ממשי בתנאי וסביבת המגורים של דיירים המתגוררים במבנים ישנים, אך יחד עם זאת חשוב לזכור שמדובר על תהליך מורכב שדורש מתן תשומת לב מלאה למגוון פרמטרים שונים ואין להקל בו ראש. הבנה מוקדמת של המסלולים, שלבי העבודה והגורמים המעורבים מאפשרת לבעלי דירות להיכנס לתהליך מתוך ידע, שליטה וביטחון, מאפשרים לצלוח את הפרויקט שבסופו של דבר ישביח את הנכס של דיירי המבנה וישפר את איכות חייהם.
עקבו בפייסבוק
עקבו באינסטגרם
