בהערכת שווי דירה או בית פרטי, שמאי דירות באשדוד מתבסס על מקורות המידע רבים.

מהבדיקה שמבצע השמאי, יכול השמאי לזהות ליקויים שונים בדירה אשר יכולים להפחית משוויה.

מצד שני, שמאי דירות באשדוד יכול לזהות זכויות בנייה שטרם נוצלו אשר מעלים את שווי הדירה או הבית הפרטי.

מקורות הידע השכיחים עליהם מתבסס שמאי דירות באשדוד:

• נסח טאבו ותשריט בית משותף.
• ניתוח חכירה / בעלות.
• היתר בניה.
• תכניות בניין עיר.

במאמר זה נפרט בקצרה מה תפקידו של כל מקור ואיך הוא יכול להשפיע על שווי הדירה.

נסח הטאבו ותשריט הבית המשותף:

תשריט הבית המשותף ונסח הטאבו, ניתוחם מתבצע בפרק המשפטי של שומת המקרקעין.

תשריט הבית המשותף הינו תשריט משפטי - הנדסי אשר מגדיר את מספר התת חלקה לכל דירה.

מספר התת חלקה אינו קשור למספרה של הדירה (כתובת).

במקרים מסויימים בבניינים בהם קיימים מחסנים, יקבלו המחסנים את מספרי התת חלקה הראשונים והדירה הראשוני תקבל מספר תת חלקה השונה מ - 1.

לדוגמה: בבניין 8 דירות וארבעה מחסנים.

תת החלקה של המחסן הראשון הינה 1 ושל המחסן האחרון 5.

לפיכך, דירת המגורים הראשונה תקבל מספר תת חלקה 5.

שמאי דירות באשדוד, כאשר הוא בוחן את תשריט הבית המשותף, עליו לזהות ליקויים ברישום המשפטי.

במקרים מעטים קיימות טעויות בתשריט הבית המשותף אשר פוגעות ברישום המשפטי של הדירה או הבית הפרטי.

ליקויים משפטיים יכולים למנוע את האפשרות למשכן את הדירה כבטוחה להלוואת משכנתא.

נכסים אשר לא ניתן למשכן, ניתנים לרכישה רק על ידי מי שיש לו את כל הסכום במזומן.

מגבלת קהל יעד זו, מפחיתה משווי הנכס.

נסח הטאבו הינו מסמך אשר מבוסס על תשריט הבית המשותף ובנוסף כולל את בעלי הזכויות בנכס.

בעלי הזכויות יכולים להיות בעלים, חוכרים, בעלי הערות אזהרה ועוד.

ניתוח חכירה / בעלות:

נכסים רבים מוחכרים לחוכרים על ידי מדינת ישראל על זרועותיה.

חכירה הינה בעצם שכירות ארוכת טווח אשר מגדירה את זכויות החוכר בהסכם משפטי.

שמאי דירות באשדוד נדרש לבחון את הסכם החכירה ולגזור ממנו את שווי זכויות המחזיק.

במקרים רבים חוזה החכירה כולל היקף בינוי הקטן מהתב"ע אשר אושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

במקרים אלה, שמאי דירות באשדוד צריך לבחון פרמטרים רבים. בין היתר, שמאי דירות באשדוד צריך לבדוק האם קיים מצב של בינוי בפועל.

בינוי בפועל, זה מצב בו במועד ההקצאה של הקרקע החוכר בחר שללם על זכויות בניה אשר פוחתות מכלל היקף הבנייה על פי התכנון העירוני.

דוגמה:

מוחכר מגרש בשטח של 300 מ"ר.

על פי התב"ע במועד ההקצאה ניתן לבנות בית חד משפחתי בהיקף בינוי של 250 מ"ר.

החוכר בחר לרכוש ולהוון מהמנהל רק 160 מ"ר לצורך בניית ביתו.

היות והמגרש המוחכר עולה על 280 מ"ר, במכירת המגרש, יידרש החוכר להשלים למנהל תשלום עבור זכויות בנייה שטרם נרכשו במועד ההקצאה.

אם שווי שוק המגרש הינו 3,000,000 ₪ ושווי זכויות הבנייה שטרם נוצלו (90 מ"ר) הינו 700,000 ₪, שווי זכויותיו של החוכר בקרקע הינו 2,300,000 ₪ בלבד.

מה צריך לדעת שמאי דירות באשדוד על היתר בניה:

היתר בניה הינו מסמך אשר מסדיר את הבינוי בפועל בקרקע.

בהערכת שווי דירה או בית פרטי, שמאי מקרקעין באשדוד צריך לבחון את היתר הבניה ולזהות שטחים אשר נבנו בניגוד להיתר.

בדרך כלל, להיתר בניה מצורפת תכנית בקשה להיתר המהווה תרשים הנדסי המתאר את הדירה.

במקרים רבים, בדירות אשר הורחבו בהיתר לא עודכן השטח בתשריט הבית המשותף.

נוצר מצב שבנסח הטאבו השטח הרשום קטן יותר מהשטח בהיתר.

בהנחה וקיימות חריגות בניה חריגות אלו לא יכללו בשווי הנכס במסגרת הערכת שווי לבנק.

במקרים אחרים, על השמאי לבחון האם קיימת יתרת זכויות בנייה להכשרת הבינוי הלא חוקי בכפוף למדיניות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין על תכניות בניין עיר:

שמאי דירות באשדוד נדרש להכיר את תכניות הבניין עיר המרכזיות אשר מקנות זכויות בנייה.

על כל חלקה, בדרך כלל, חלות כמה תכניות בניין עיר.

השמאי צריך לקזז את התכניות הרלוונטיות ולגזור מהן את זכויות הבנייה להיקף הבינוי המותר.

ניתוח זכויות הנייה הינו שלב קריטי בהערכת שווי מגרשים ריקים ובתים פרטיים.

זכויות בנייה נקבעות על ידי אחוז בינוי משטח המגרש ובמטרים רבועים קבועים.

לדוגמה:

קיים מגרש בשטח של 500 מ"ר.

זכויות הבנייה הכוללות הינם 60% בשתי קומות.

תכסית 40%.

חדר בגג עד 40 מ"ר.

מחסן 5 מ"ר.

מהנתונים האלה, שמאי דירות באשדוד יבצע את הניתוח הבא:

קומת קרקע: 40%*500 = 200 מ"ר.

קומה א': 20%*500 = 100 מ"ר.

חדר בגג: 40 מ"ר.

יתרת מרפסת גג: 60 מ"ר.

מחסן: 6 מ"ר.

יתרת חצר: 500-200-6 = 294 מ"ר.

לכל מרכיב יקבע השמאי את התרומה הכלכלית (אקוויוונטית).

אם שטח המגורים העיקרי הינו 100% מהתרומה לשווי, שטחי המרתף והמחסן יקבלו מקדמים בסביבות 50% ביחס לשטח העיקרי.

למאמר המלא שמאי דירות באשדוד.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.