שלב ראשון: הכנה ומחקר שוק מעמיק

לפני שצוללים לחיפוש נכסים ספציפיים, חיוני לבצע עבודת הכנה יסודית. שלב זה כולל מספר מרכיבים:

• הגדרת מטרות ההשקעה: האם הנכס מיועד להשכרה לטווח ארוך לתושבים מקומיים או סטודנטים? האם הכוונה היא להשכרה לטווח קצר לתיירים (דוגמת Airbnb)? אולי מדובר בנכס לשימוש אישי עתידי, או נכס "פליפ" (רכישה, שיפוץ ומכירה מהירה ברווח)? לכל מטרה מאפיינים שונים מבחינת סוג הנכס, מיקומו והניהול הנדרש.
• קביעת תקציב ריאלי: התקציב צריך לכלול לא רק את מחיר הנכס עצמו, אלא גם את כל ההוצאות הנלוות: מס רכישה (כ-3.09% ממחיר הנכס או מהערכת השמאי, הגבוה מביניהם), שכר טרחת עורך דין, נוטריון, אגרות רישום, עלויות תיווך (אם יש), וכן תקציב לשיפוץ וריהוט במידת הצורך. מומלץ לקחת בחשבון גם עלויות תפעול שוטפות עתידיות.
• היכרות עם שכונות אתונה: אתונה היא עיר גדולה ומגוונת, עם שכונות בעלות אופי שונה. שכונות כמו פלאקה ומונסטיראקי הן תיירותיות מאוד ומבוקשות להשכרות קצרות טווח, אך מחירי הנכסים בהן גבוהים. אזורים כמו קולונאקי נחשבים יוקרתיים. שכונות מתפתחות כמו קיפסלי, פטרלונה או מטקסורגיו עשויות להציע הזדמנויות במחירים נגישים יותר, עם פוטנציאל השבחה. חשוב לחקור את מאפייני כל שכונה, רמת הביטחון, נגישות לתחבורה ציבורית, קרבה לאוניברסיטאות או אתרי תיירות, בהתאם למטרת ההשקעה.
• למידת מגמות השוק: כדאי להתעדכן במחירי הנכסים הממוצעים באזורים השונים, בתשואות המקובלות, ובביקושים הקיימים. ניתן להיעזר בדוחות שוק, כתבות בתקשורת הכלכלית, ופורומים של משקיעים.

שלב שני: איתור הנכס המתאים

לאחר שהוגדרו המטרות, התקציב והאזורים המועדפים, מתחיל שלב איתור הנכס. ישנן מספר דרכים עיקריות לעשות זאת:

• אתרי אינטרנט ופורטלים מקוונים: קיימים אתרי נדל"ן יווניים פופולריים (כגון Spitogatos, XE.gr) ובינלאומיים המציגים נכסים למכירה באתונה. אתרים אלו מאפשרים סינון לפי אזור, מחיר, גודל הנכס ועוד.
• סוכני תיווך מקומיים: עבודה עם סוכן תיווך מקומי (רצוי דובר אנגלית או כזה שיש לו ממשק עם דוברי עברית) יכולה לייעל את תהליך החיפוש, במיוחד למשקיעים שאינם מכירים היטב את העיר. סוכן טוב יוכל להציג נכסים שאינם מפורסמים ברשת, לייעץ לגבי מחירים ולסייע במשא ומתן. יש לוודא מראש את גובה עמלת התיווך והתנאים.
• נטוורקינג וקשרים אישיים: לעיתים, הזדמנויות טובות מגיעות דרך קשרים אישיים או המלצות מאנשים שכבר השקיעו באתונה.
• ביקורים פיזיים בנכסים: אין תחליף לביקור פיזי בנכסים המועמדים. במהלך הביקור חשוב לבדוק את מצבו הפיזי של הנכס (כולל תשתיות כמו צנרת וחשמל), את סביבת המגורים, רמת הרעש, כיווני אוויר, והתאמתו למטרות ההשקעה.

שלב שלישי: תהליך הרכישה – בירוקרטיה וליווי מקצועי

תהליך רכישת נכס ביוון כרוך בבירוקרטיה ובמעורבות של מספר אנשי מקצוע. מומלץ בחום לא לנסות לעבור תהליך זה לבד, אלא להסתייע בצוות מקצועי אמין. להלן השלבים והגורמים המרכזיים:

• הוצאת מספר מס יווני (AFM - Arithmo Forologiko Mitro): זהו מספר זיהוי לצורכי מס, והוא חובה לכל מי שמבצע עסקה כלכלית ביוון, כולל רכישת נדל"ן. התהליך פשוט יחסית וניתן לביצוע במשרדי רשות המיסים המקומית (Eforia), לרוב בסיוע עורך דין או רואה חשבון.
• פתיחת חשבון בנק יווני: חשבון בנק מקומי נדרש להעברת כספי הרכישה ולניהול ההוצאות השוטפות של הנכס בעתיד. הבנקים היווניים דורשים לרוב נוכחות אישית לפתיחת חשבון, ומסמכים כמו דרכון, הוכחת כתובת ומספר AFM.
• עורך דין (Dikigoros): זהו איש המקצוע החשוב ביותר בתהליך. עורך הדין ייצג את האינטרסים שלכם, יבצע בדיקה משפטית מקיפה של הנכס (due diligence), הכוללת בדיקת בעלות, היעדר שעבודים או עיקולים, חוקיות הבנייה והיתרים. הוא גם יבדוק את טיוטת חוזה הרכישה וילווה אתכם בחתימה. חשוב לבחור עורך דין המתמחה בנדל"ן ובעבודה עם לקוחות זרים.
• נוטריון (Symvolaiografos): הנוטריון ביוון הוא פקיד ציבורי ניטרלי הממונה על ידי המדינה. הוא אחראי על ניסוח החוזה הסופי (Oristiko Symvolaio), אימות חתימות הצדדים, ורישום העסקה. הנוטריון גובה שכר טרחה בהתאם לשווי הנכס.
• בדיקה הנדסית (לא חובה אך מומלץ): במיוחד בנכסים ישנים, כדאי לשקול שכירת מהנדס אזרחי (Politikos Michanikos) לבדיקת מצבו הפיזי של הנכס, כולל יסודות, קונסטרוקציה, וזיהוי ליקויים נסתרים.
• חתימה על הסכם מקדמי (Prosymfono) ותשלום מקדמה: לאחר שהבדיקות המשפטיות והאחרות הושלמו ונמצאו תקינות, נהוג לחתום על הסכם מקדמי ולשלם מקדמה (בדרך כלל כ-10% ממחיר הנכס). הסכם זה מבטיח את הנכס לקונה.
• חתימה על חוזה סופי (Oristiko Symvolaio) והעברת בעלות: לאחר תשלום מלוא התמורה ומס הרכישה, נחתם החוזה הסופי אצל הנוטריון. בשלב זה הבעלות על הנכס עוברת רשמית לקונה.
• רישום בלשכת רישום המקרקעין (Ktimatologio או Yποθηκοφυλακείο): לאחר חתימת החוזה הסופי, יש לרשום את הנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין הרלוונטית. זהו השלב הסופי המבטיח את זכויותיכם החוקיות בנכס.

שלב רביעי: ניהול הנכס לאחר הרכישה

רכישת הנכס היא רק ההתחלה, במיוחד אם מדובר בנכס להשקעה. הצלחה בתחום של השקעות באתונה בתחום הנדל"ן תלויה לא רק ברכישה נכונה, אלא גם בניהול יעיל.

• שיפוץ וריהוט (במידת הצורך): אם הנכס דורש שיפוץ או ריהוט, יש לתכנן זאת מראש ולהיעזר בקבלנים ואנשי מקצוע מקומיים. מומלץ לקבל מספר הצעות מחיר ולהיות מעורבים בתהליך.
• איתור שוכרים: אם הנכס מיועד להשכרה, יש לפעול לאיתור שוכרים מתאימים. ניתן לעשות זאת באופן עצמאי דרך פלטפורמות מקוונות, או להיעזר בסוכני תיווך המתמחים בהשכרות. חשוב לערוך חוזה שכירות מסודר התואם את החוק היווני.
• ניהול שוטף: ניהול נכס כולל גביית שכר דירה, טיפול בתקלות ותחזוקה, תשלום חשבונות (מים, חשמל, ועד בית אם יש) ומיסים שנתיים (כגון מס רכוש – ENFIA).
• חברת ניהול נכסים: עבור משקיעים שאינם מתגוררים באתונה או שמעדיפים לא להתעסק בניהול השוטף, קיימת אפשרות לשכור חברת ניהול נכסים מקומית. חברות אלו גובות עמלה (בדרך כלל אחוז משכר הדירה) תמורת טיפול בכל ההיבטים התפעוליים. יש לבחור חברה אמינה עם המלצות טובות.

היבטים נוספים שכדאי לקחת בחשבון

• מחסום השפה והתרבות: אף שרבים באתונה, במיוחד בתחום התיירות והעסקים, דוברי אנגלית, עדיין ייתכנו קשיי שפה מול רשויות או ספקים מסוימים. היעזרות באנשי מקצוע דוברי אנגלית או עברית יכולה לגשר על פערים אלו. כמו כן, יש להכיר ולהתחשב בתרבות העסקית המקומית.
• סבלנות והתמדה: תהליך רכישת נדל"ן בחו"ל יכול להיות ארוך ומורכב יותר מאשר בישראל. חשוב להתאזר בסבלנות, להיות יסודיים ולא לוותר גם אם נתקלים בקשיים.
• ייעוץ מס בינלאומי: מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון בישראל המתמחה במיסוי בינלאומי, כדי להבין את השלכות המס של ההשקעה הן ביוון והן בישראל, ולהימנע מכפל מס או טעויות דיווח.

כניסה לעולם הנדל"ן באתונה יכולה להיות מהלך כלכלי נבון ומתגמל, אך היא דורשת למידה, תכנון קפדני, וליווי של אנשי מקצוע מנוסים ואמינים.