מי מציע לכם את העסקה?

בשוק ההתחדשות העירונית פועלים גורמים רבים, שזהותם והאינטרס שלהם שונה. בעלי הדירות צריכים לבדוק מי הוא הגורם המציע להם את העסקה, האם זה עורך דין, חברה מארגנת, יזם, קבלן, מתווך או גורם שרק מחתים את בעלי הדירות ומעביר את החתימות למרבה במחיר? מהו החוסן הכלכלי שלו והניסיון שלו בביצוע פרויקטים מסוג זה?

האם קיימת לפרויקט היתכנות תכנונית וכלכלית?

לא בכל מתחם עם דירות ישנות קיימת היתכנות לפרויקט פינוי בינוי. זה תלוי בערך הקרקע, בסביבת הפרויקט ועד כמה יש שטח פנוי ותשתיות המאפשרות תוספת של עשרות, ולפעמים מאות דירות באותו מתחם. בערים רבות ניתן לאתר תוכניות מתאר או מסמכי מדיניות, לצד פעילות של מחלקות ייעודיות בעירייה להתחדשות עירונית ומנהלות עירוניות, וניתן ואף רצוי לבדוק קודם לכל התקשרות את סיכויי המימוש של הפרויקט.

כמה זמן זה ייקח?

בעלי דירות שמתחילים הליך זה צריכים להיות מודעים לפרקי הזמן הארוכים שמאפיינים אותו. על כן, חשוב לבצע תיאום ציפיות ריאלי בין בעלי הדירות לבין עצמם ובין בעלי הדירות לעורך הדין שמייצג אותם. מדובר בהליך שיכול להמשך בין 8 ל-10 שנים ולפעמים יותר, הכולל את איגוד בעלי הדירות, מינוי עורך דין מטעם בעלי הדירות (אשר שכר טרחתו ישולם ע"י היזם שיבחר), בחירת יזם, הגשת תוכנית לוועדות התכנון, אישור התוכנית בוועדה המקומית ולאחר מכן בוועדה המחוזית, קבלת היתר בנייה, פינוי הדירות והריסת הבניינים הישנים ובניית הבתים החדשים.

איך בוחרים יזם?

הליך של מכרז יזמים הפך בשנים האחרונות לכלי המרכזי לבחירת יזם בפרויקטים של פינוי בינוי והמשמעות של כך היא שבעלי הדירות אינם מקבלים הצעה אחת בודדת מיזם, אלא שמנוהל הליך סדור ומקצועי לבחירתו אשר משפר בצורה משמעותית את סיכויי הוצאתו לפועל של הפרויקט.

היזמים, אשר מקבלים לידם מוצר כמעט מוגמר, שכן בעלי הדירות כבר התאחדו מינו נציגות ועורך דין מטעמם, מתחרים על הזכות לבצע את העסקה, ובאופן זה בעלי הדירות זוכים לקבל את ההצעות הטובות ביותר, הן מבחינת זהות היזמים המתקשרים והן מבחינת השאת התמורה שהם מקבלים.

אילו ביטחונות צריך לוודא שבעלי הדירות מקבלים?

• ערבות חוק מכר - הערבות המרכזית היא ערבות בנקאית על ידי מוסד בנקאי בשיטת הליווי הסגור במתכונת ערובת חוק מכר בשווי הדירה החדשה. בעלי הדירות לא עוזבים את הדירה הישנה לפני שהערבות הזו מונפקת.
• ערבות אוטונומית להבטחת תשלום שכר הדירה - ערבות אוטונומית להבטחת תשלום שכר הדירה בכל תקופת הבנייה, שמבטיחה שהיזם ישלם לבעלי הדירות את תשלומי שכר הדירה המוסכמים במהלך תקופת הבנייה. ערבות זו הולכת ופוחתת בהתאם לקצב התקדמות הבנייה, כפי שמאשר המפקח מטעם בעלי הדירות.
• ערבות בדק - ערבות בדק היא ערבות להבטחת תיקוני ליקויי בנייה, אם יתגלו לאחר מסירת הדירות.
• ערבות רישום - ערבות רישום מונפקת להבטחת הרישום וייחוד הדירות החדשות של בעלים בבית המשותף, על שמם.
• ערבות מיסים - ערבות שמטרתה להבטיח את תשלום המיסים שעלולים לחול על בעלי הדירות בעסקה.
• ערבות לצורך ניהול הליכים משפטיים - ערבות המונפקת לצורך ניהול הליכים משפטיים, שהחשיבות שלה היא שעלות ההליכים המשפטיים הכרוכים במימוש חוק המכר לא תיפול במלואה על בעלי הדירות הנמצאים בנחיתות כלכלית מול היזמים.

מה חשוב לדעת לגבי התוכנית האדריכלית?

חשוב לוודא שבמסגרת ההסכם יקבע כי הזזת קירות פנים בדירות התמורה תהיה ללא תשלום נוסף, וכן שהיזם יציע מגוון של דירות בקומות שונות, כיווני אוויר שונים ובטיפוסי בניין שונים. למשל, אם מדובר בפרויקט שכולל גם מגדל וגם בנייה מרקמית נמוכה, חשוב שלבעלי דירות התמורה תהיה בחירה בכולם. חשוב גם לבדוק שמפרט דירות התמורה לא יפחת ממפרט הדירות שישווק היזם, ומומלץ שהחניות יהיו רגילות ולא במתקנים מכניים, ושהפרויקט יכלול שטחים ציבוריים משותפים כמו מועדון דיירים, חדר כושר, חדרי עגלות ואופניים.

משרד עורכי דין מורן קטורזה ושות' ילווה אתכם החל מבדיקות ההיתכנות הראשוניות מול הרשות המקומית ועד להתקשרות בעלי הזכויות מול יזם פוטנציאלי, אשר יבחר ע"י בעלי הדירות לאחר עריכת מכרז יזמים לצורך מקסום התמורות אותן תוכלו לקבל במסגרת הפרויקט, בהסכם המגבה את האינטרסים המשותפים של הצדדים לאורך כל חייו של הפרויקט העתידי.

בשל העובדה כי משרדנו מייצג, מחד גיסא, דיירים ומאידך גיסא יזמים (בפרויקטים שונים), יש ברשותנו את הידע, ההיכרות וההבנה של האינטרסים הכלכליים והמשפטיים של השחקנים המרכזיים בכל עסקה בתחום ההתחדשות העירונית.

נשמח לעמוד לרשותכם לחצו כאן