דור שלם דורש דירה. דור מקובע מונע ממנו אותה
מנהל האתר
22.07.11 / 11:28
להאזנה לתוכן:
תגים:
אייל בן שמחון
,
ראש העיר
,
שוק
,
דירות
,
דיור
,
דירות למכירה
הצעירים ברחבי הארץ מפגינים כנגד מחירי הדירות והשכירויות המטורפים. באשדוד המחאה ממשיכה והיום יתקיים כנס מיוחד ב 19:00, בו יציגו המוחים את מטרות המאבק. ההבדל בין אשדוד לתל אביב, הוא שאצלנו אפשר לפתור את המצוקה כבר מחר בבוקר, אם רק נבחרי הציבור ירצו! הפתרונות קיימים, צריכים רק לקבל החלטות: מהו מצב שוק הדירות נכון לעכשיו? אלפי דירות חדשות יצאו בחודשים הקרובים לשיווק. אממה? מדובר בדירות יוקרה בנות 160-220 מטרים שישווקו ב1.8 -2.5 מיליון ₪ כל אחת. כלומר, יהיו המון דירות למכירה רק לא לקהל היעד הנכון. אייל בן שמחון מעלה בפניכם הצעה - כיצד מנצלים את המומנטום ויוצרים עבור בניה של העיר ועבור הוריהם המודאגים, פתרונות דיור תוך מספר חודשים?! זהו רק הפתרון לטווח המידי, ישנם גם פתרונות לטווח הבינוני. האם ראש העיר ירים את הכפפה?
לאחר עיכובים רבים ומיותרים בצינורות של מחלקת התכנון בעיריית אשדוד, עומדות היום אלפי דירות הממתינות לאישור הועדה. רובן ככולן יציפו את השוק בזמן נתון קצר של שלושה חודשים עד חצי שנה מהיום.
לכאורה זה נשמע נפלא. בשורה של ממש? לא ממש!
הרוב המכריע של דירות אלו הוא של דירות בנות כ 160-220 מטר כל אחת. כלומר דירות גדולות במיוחד.
לא זו בלבד שהן דירות יחסית ענקיות, אלא שהן מתוכננות להיות דירות יוקרה, בסטנדרט עשיר במיוחד ועל קרקע מאוד, מאוד יקרה.
בקרוב מאד - עודף בדירות ענקיות אך חוסר משווע בדירות קטנות האם אשדוד בתקופה הנוכחית, זקוקה לדירות בגדלים אלו?
האם היא יכולה לעכל אותן בזמן יחסי כה קצר? להערכתי לא!
מדובר בדירות שעלותן לצרכן תהיה בין 1.8 מיליון ₪ ל 2.5 מיליון ₪. או כך מתכננים בכל מקרה הקבלנים לקבל. לעניות דעתי, ההיתכנות בעיר למכור אלפי דירות בסדרי הגודל של המחירים האלו במתכונתן הנוכחית, במסגרת תקופה קצרה, היא נמוכה:
"השוק הצרפתי" שעד לפני מספר שנים, זלל את כל דירות היוקרה והקפיץ את מחירי הדירות והקרקע, כבר מיצה את עצמו. משפחות מאזור המרכז הדרומי שבעבר עברו בהמוניהם לגור באשדוד משיקולי מחיר, כבר לא רלוונטיות מאחר ובאשדוד מחירי הדיור כבר נושקים למחירים של הדירות בעיר מגוריהן.
מכאן שקהל היעד המרכזי לדירות היוקרה שיצאו לשיווק בקרוב, הם משפרי דיור מבני העיר, בטח לא זוגות צעירים. בבעלותו של משפר הדיור דירה בת 4-5 חדרים.
כדי לרכוש דירה חדשה וגדולה יותר, הוא צריך למכור את דירתו הישנה בכ 1 – 1.2 מיליון ₪ לחסרי הדיור.
לשם כך, חסרי הדיור צריכים לגייס כחצי מיליון ₪ במזומן, לפחות, ולהתחייב על משכנתא בסכום של כ 600 אלף ₪ ויותר.
גם אם משפרי הדיור הפוטנציאלים, יצליחו למכור את דירתם הישנה, יחסרו להם עוד למעלה ממיליון ₪ כדי לרכוש את הדירה החדשה (כולל הוצאות עורכי דין, מס רכישה, מטבח, שדרוג הסטנדרט הקבלני).
מדובר בקהל יעד בגילאי ה40-50. לחלקו עדיין משכנתא על הבית הישן וחלקו לפני סיום. האם הוא יתחייב מחדש על משכנתא ענקית? האם יש לו בצד מאות אלפי שקלים? אולי לכמה מאות, אולי למאות רבות אבל לא לאלפי משפחות בעיר! ולא בטווח קצר יחסית של חצי שנה עד שנתיים.
כדי לשווק את הדירות שנמצאות בצנרת של מחלקת ההנדסה בעיריית אשדוד, צריכים להימצא כ4000 זוגות צעירים עם הון עצמי של מאות אלפי שקלים ותלושי משכורת גבוהים ובמקביל למצוא עוד 4000 משפרי דיור שהצליחו למכור את דירתם הישנה ומוכנים להתחייב על כמיליון ₪ ויותר נוספים.
הסיטואציה לא פשוטה! כלומר, היום באשדוד עומדות לצאת יותר מדי דירות יוקרה, שספק עם יש להן דורש ופחות מדי דירות קטנות שהציבור משווע להן, שהביקוש עבורן הוא הכרח.
האם זה סביר? האם כך מתכננים עיר?
הפיתרון הנכון והצודק למצב הנתון:
יש לאפשר להפוך חלק נכבד (כשליש) מאלפי הדירות בנות ה180 מ"ר הנמצאות בשלב תכנון סופי ורגע לפני שיווק, לדירות מפוצלות של 2+3 , 4+2 , 3+4 .
מה הכוונה?
קבלן ישנה בסה"כ את התכנון הפנימי של הדירה בת ה180 מטר בממוצע לדירה מפוצלת של... למשל 120 מ"ר עם סטודיו גדול יחסית של 60 מ"ר. או למשל לדירת 100 עם דירה צמודה (בבעלותו) של 3 חדרים בת 80 מ"ר. הדירות האלו לא ימכרו כ2 דירות חלילה, אלא כדירה אחת, אבל יפתחו את השוק לשפיות ולצדק.
זוג, בגיל ה45-55 , שילדיו כבר גדולים, יוכל למכור את דירתו הישנה ולגור בדירת 4 חדרים מפוארת.
את ה60-80 מטרים "המיותרים" הוא יוכל להעניק לילדיו, או להשכיר לזוג צעיר אחר.
אם אין לזוג יכולת לשלם משכנתא על ההפרש...ילדיו יוכלו למממן את המשכנתא תמורת זכויות יחסיות על הבית וליהנות מקורת גג איכותית (ומבייבי סיטר קבוע...) אם ירצו, הזוג יוכלו לממן את המשכנתא זו באמצעות השכרת הדירה הצמודה לתושבים המשוועים להשכיר דירה במחיר שפוי.
בכל מקרה, בדרך זו מצאנו פתרון מידי! לדירות זמינות, ברות השגה למאות עד אלפי משפחות מהעיר. אפשרנו להורים לסייע לילדיהם מבלי לשעבד את זקנתם, יצרנו קורות גג לבני העיר בטרם הם יסולקו ממנה.
אם יש לכם פיתרון אחר...בבקשה...אם לא...זה הזמן לעשות מעשה כי אין מחר!
האם זה אידיאלי?
לא! יש שיגידו..."מה עם בעיות חנייה?" אבל יש שיענו שבכל מקרה בעלי הדירות הגדולות הם גם בעלי 2 מכוניות לפחות. ויש כמוני, קיצונים יותר,שיגידו: "זו הבעיה שלכם עכשיו??? חנייה? מה עדיף, חניות בלי דירות או דירות עם פחות חנייה?"
יש שיגידו במסדרונות העירייה (והם יגידו) שאין מספיק תשתית לגנים וכו" לדירות מפוצלות, אבל מדובר בחלם, בפרספקטיבה של בת יענה, כי בכל מקרה הזוגות הצעירים נמצאים כאן (אלא אם יש למישהו כוונה לעשות טרנספר) והם יגורו אצל ההורים, או יצרו לחץ על מוסדות ציבור באזורים מסוימים ואזורים אחרים יהיו מדוללים.
הבעיה לא תיעלם מאליה, היא קיימת ותחריף יותר ויותר עם השנים.
מדובר בהזדמנות נדירה אותה ניתן לנצל רק בחודשים הקרובים ולאחריהם היא תהיה אבודה!
התפקיד של נבחרי הציבור להיות קשובים לרחשי הציבור ולתנאי השוק המשתנים, תפקידם וחובתם למצוא פתרון, גם אם מדובר בפשרות תכנוניות - באין לחם, לא אוכלים עוגות.
אשדוד של היום מציעה לציבור עוגות בו בזמן שבניה רעבים ללחם.
מה עושה היום עיריית אשדוד? היא עושה להפך
עיריית אשדוד הקימה סיירת שתלחם בדירות המפוצלות הפיראטיות. היא קונסת את בעלי הדירות, היא מוציאה צווי הריסה, היא נגד!
מה שהעירייה לא מבינה שאם אנשים מפצלים דירות, הרי שהשוק זקוק להם! הרי שלצעירים אין ברירה.
אי אפשר להילחם נגד המציאות, נגד הצורך של הציבור, להפך, צריך להיות קשוב לצרכים אלו.
פעם, לא הייתה טלוויזיה בכבלים. אז קמו המון יזמים פיראטים שמלאו את הגגות באנטנות מסורבלות ואת החלל הקיים. רק אז המדינה התעוררה והוציאה מכרזים מסודרים. מאז הציבור נהנה ממגוון אפשריות והפיראטים נעלמו כלא היו. נושא הדיור הוא הרבה יותר חשוב! יש לשים אותו בעדיפות על! ראש העיר צריך להקדיש מזמנו את מירב הזמן לנושא זה ולא להפקירו לחברי וועדת בניין ערים.
יש לקבל החלטות אמיצות. לדפוק על השולחן ואם צריך גם להעיף ראשים! זה תפקידו ולשם כך הוא נבחר.
הדיור הוא לא רק הבעיה של הזוגות הצעירים, הוא מדיר שינה מההורים של היום וההורים של מחר. מחיר הדיור יכריע לגבי איכות החיים של התושבים. האם למצוקה או לרווחה. האם כל המשכורת תבלע על קורת הגג או שיישאר גם כסף למחייה שפויה. האם ההורים ימסרו את כל החסכונות שלהם למען הילדים במצוקה תוך שהם נותרים ללא רשת בטחון לעת זקנה? או שבמסדרונות העירייה ימצא פתרון יצירתי ושפוי וגם אומץ לעת מוצא?
תזכורת – אין מחר
אני קורא לראש העיר ונבחרי הציבור להרים את הכפפה ולנצל את ההזדמנות הבלתי חוזרת, בה עומדות לצאת לשיווק אלפי דירות ענקיות למכירה שרובן אינן קריטיות לקיומה ופיתוחה של העיר, ולאפשר ליזמים המעוניינים בכך, להגיש תוכנית פיצול לעד 30% מהן, כדי לאפשר ליצור דירות ברות השגה שהן קריטיות לקיומה ופיתוחה של העיר, שהן מסר לבניה שהעיר אשדוד רוצה לאפשר להם להישאר ולגור בה.
עקבו בפייסבוק
עקבו באינסטגרם
