שוק הדירות באשדוד- לאן?
להאזנה לתוכן:
תגים:
דירות באשדוד
,
יחיאל לסרי
,
אשדוד ים
,
שוק
,
דירות
,
דיור
על פי חלק מהתחזיות מחירי הדירות באשדוד ימשיכו לעלות גם בשנה הקרובה. מצד שני, אולי עקב עליית מדד הפריים, צפי לעליית המע"מ והמיתון המתמשך אולי צפויה דווקא ירידה במחירי הדירות. מבלבל?עורך מחירון הדירות - לוי יצחק חושב שבהרבה מהמקרים המחיר הגבוה שמשלם הקונה עבור הדירה, אינו מוצדק. שר הבינוי והשיכון מבטיח להציף את השוק בקרקעות שיובילו לירידת מחירים וד"ר לסרי מבטיח לבנות דיור לצעירים באשדוד
מחירי הדירות בישראל ממשיכים לעלות בקצב בחודשים האחרונים. בשניים עשר החודשים האחרונים עלו המחירים בישראל בשיעור חד של 12.6%, כך על פי סקר שביצעה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. עלייה זו מתרחשת דווקא בעיצומו של משבר הנדל"ן הפוקד את המדינות המפותחות בעת הזו בכל העולם וישראל היא אחת המדינות המפותחות הבודדות שבהן נרשמה עליית מחירי דירות. להערכת כלכלני בנק הפועלים, הריבית הנמוכה ומלאי הדירות המצומצם היו הגורמים שתמכו בעליית מחירי הדירות בשנה האחרונה וזאת על אף המיתון במשק, התגברות האבטלה והפגיעה בשכר. על פי דיווחי השמאי "לוי יצחק" וכן מדיווחי מתווכים בשטח נראה ששוק הנדל"ן באשדוד במגמת עליה חדה במחירים.
"מכירה מוגברות של דירות - תופעה לה אנו עדים בחודשים האחרונים גורמות לעלייה משמעותית במחירי הדירות וגם לצורך בעדכון כמעט שבועי של מחירי הדירות", כך אומר לוי יצחק, עורך מחירון דירות ארצי. עוד הוא מדווח לכתבת "המגזין אשדוד" שבחודשים האחרונים אנו עדים ללחץ של רוכשים לבצע קניות נדל"ן מכל הבא ליד. "באשדוד מדובר בעלייה רוחבית של כ-20% במחירי הדירות לעומת החודש הקודם", אומר לוי יצחק. "על כל דירה פנויה יש מספר רב של קופצים - חלק מוצדק וחלק מהאנשים מנסים לרכב על הגל. אנו עדים לעיתים להוצאת דירה לשוק המכירה, ובגלל מתעניינים רבים בעל הדירה מעלה את מחיר הדירה באופן מוגזם. הדבר עלול לגרום למצב שבו או שמישהו יתפתה ויקנה בכל מחיר, או שלא יהיו קונים לדירה בסכום זה", מציין השמאי ועורך המחירון. המצב החדש שנוצר יוצר גם עבור לוי יצחק כאש ראש לא קטן כאשר הוא נאלץ בחודשים האחרונים, באופן לא שגרתי, לעדכן את המחירון גם באמצע החודש, נגזרת של התנודות החדות במחירי הדירות בארץ.
מספר הדירות שנמכרו באשדוד בבנייה ביוזמה פרטית וציבורית
על פי הנתונים שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים ינואר-יוני 2009 חלה עליה של 12% במכירת דירות חדשות באשדוד, זאת לעומת התקופה המקבילה בשנת 2008.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בין החודשים ינואר- יוני 2009 נמכרו באשדוד 280 דירות חדשות בבנייה ביוזמה פרטית. זאת עליה של 54 דירות לעומת שנת 2008 בתקופה החופפת. מדובר אומנם בעלייה במכירת הדירות החדשות לעומת השנה שעברה, אך ביחס לשנים 2006-07 מדובר בירידה של מעלה מ- 100 דירות חדשות שנמכרו. מרבית הדירות החדשות בנייה פרטית באשדוד נבנו על קרקע בבעלות ציבורית -58%, ו42% הדירות החדשות נבנו על קרקע בבעלות פרטית.
נוסף על מכירת הדירות ביזמה פרטית, גם משרד השיכון מפעיל פרוגראמת בנייה על ידי קבלני הדירות במסגרת המכרזים של המשרד. מכירת הדירות מתוכנית משרד השיכון הסתכמה ב- 102 דירות חדשות בשנת 2009.
האם ישנה בועת נדל"ן באשדוד?
האם ישנה בועת נדל"ן באשדוד? השמאי לוי יצחק סבור שכאשר היו זרים בעיר, אז אכן הייתה בועה, כי הדירות נמכרו במחיר גבוהה הרבה יותר, ולטענתו זה לא היה מוצדק, אבל זה הושפע מהשוק. היה ביקוש רב והייתה מוכנות לשלם ביוקר וזה מה שגרם לתגובת שרשרת ועליית המחירים. היום המחירים יותר נמוכים ועד לא מזמן התנאים בבנקים היו מאוד נוחים.אבל היום הבנקים "בודקים בציציות" כדי להיות בטוחים ככל האפשר ביכולת ההחזר של הקונים.
עוד מציין לוי יצחק: "הייתה הקפאה של השוק הכללי בגלל המיתון בחודשים אחרונים. גם באשדוד זה בא לידי ביטוי במיעוט עסקאות נדל"ן. בין חודשים אוקטובר עד אפריל בוצעו עסקאות מועטות , ברבועים כמו סיטי ומרינה, מדובר בעסקאות בודדות. כיום ישנה התעוררות בשוק הנדל"ן במיוחד בחודש האחרון. אבל המחירים היום נמוכים יותר ממה שהיו לפני שנתיים וחצי,בעיקר בגלל עזיבתם של הזרים ובשל המשבר הכלכלי והפיטורים. אבל אשדוד היא עיר אטרקטיבית מבחינת משקיעי נדל"ן שברחו מהבורסה והעדיפו לקנות משהו זול יותר ולהשקיע". לוי יתחק מנסה להסביר את הפער במחירים בין אשדוד לאשקלון: "אשדוד תמיד הייתה יותר יקרה מאשקלון בעיקר כי היא קרובה יותר לתל-אביב. אבל גם באשקלון ישנה עלייה במחירים לאחרונה, אבל רק באזורים מסוימים שלא בדומה לאשדוד, בה העלייה הינה רוחבית, בכל חלקי העיר".
התעוררות בשוק הנדל"ן באשדוד ותחזיות עלית המחירים
שלומי בן עזרי, מנכ”ל התאחדות בוני ומפתח ישראל העריך לפני מספר חודשים כי עד סוף שנת 2009 מחירי הדירות בעיר אשדוד יעלו בשיעור של כ- 7%, לדבריו: “שוק הדירות באשדוד מבעבע לקראת רתיחה”.
עוד טוען שלומי בן עזרי ,כי מתחילת השנה נצפתה עלייה משמעותית במספר הדירות החדשות שנמכרו בעיר ומגמה חיובית זו צפויה אף להתחזק בחודשים הקרובים. לדבריו, עליית מחירי הדירות באזור השפלה כולו נובעת בעיקר משפל חסר תקדים בהיצע הדירות באזור. “מבחינה זו המצב הכלכלי דווקא דוחף לעליית מחירים בשל מחנק מימוני שעוצר את התחלות הבנייה ויוריד את היצע הדירות בשנים הקרובות”, ציין בן עזרי. שלומי בן עזרי מעריך כי עבור דירת 4 חדרים בעיר העולה היום כ- 1.2 מיליון שקל, משמעות ההתייקרות תתבטא בכ- 30 אלף שקל ויש עוד להוסיף למחיר הזה עלויות במחירי חומרי הגלם והקרקעות כמו גם להוסיף אחוז למע”מ שעלה מחודש יולי.
לבני מאיר, מתווך רי-גולד מחזק את הנאמר על התעוררות שוק הנדל"ן בעיר: "השוק מתעורר ומחירי הדירות עולים. באזורים החדשים בעיר ניכר מחסור בדירות החדשות כיוון שבבניינים שכרגע בבנייה הכניסה רק בעוד כשנה וחצי. זה גם מה שיוצר את העלייה במחירי דירות יד שנייה שעלו בממוצע ב 50-70 אלף ₪ ממחירם הקודם. הכל עניין של ביקוש ויצא", הוא מציין. גם במרינה של אשדוד, לטענתו, יש עליית מחירים והתאוששות בשוק. לבני מסביר את העלייה במחסור בדירות בעיקר עקב הכוונות של הזרים לחזור בהם מהחלטתם למכור את דירתם. "הצרפתים נבהלו מהמלחמה, אבל עכשיו הרוחות נרגעו והם החליטו לחזור. המצב הזה מביא למחסור חמור בדירות וכתוצאה מכך גם לעלייה של כ-100 אלף ₪ לדירה במרינה. בנוסף כיום אין פרויקטים בבנייה במרינה, חוץ מאחד שבזמן הקרוב עתיד להתחיל וגם שם מחיר הדירה, אומנם קצת יותר גדולה, יעלה בכ-200 אלף ₪ יותר מדירה דומה בפרויקט אחר במרינה", מציין לבני. לדבריו גם עליית ריבית הפריים לא תשפיע על המצב, והיא לא תמנע מתושבי אשדוד לקחת משכנתאות.
בשורות טובות – יש תקווה לזוגות צעירים ולחסרי דיור מאשדוד
הבשורה הראשונה מגיעה מכיוונו של שר הבינוי והשיכון הטרי, אריאל אטיאס, שכבר הוכיח בעבר שמאחורי אמירותיו יש בדרך כלל קבלות. חודשים ספורים לאחר כניסתו לתפקיד כבר מציין השר אטיאס כי מחירי הדירות בישראל הם מעבר להישג ידם של רבים. הוא קובע לעצמו יעד לקדנציה הנוכחית: "נשפוך לשוק קרקעות וניצור טלטלה". לדבריו, בניצני השינוי ניתן יהיה לחזות כבר ברבעון הראשון של 2010.
אטיאס מדבר על ירידת המחירים הצפויה :" אני לא יכול להגיד שאני רוצה שבעוד כך וכך שנים המחיר יהיה כך וכך, אבל דבר אחד בטוח - וזה שהמחיר לא יהיה כמו כיום, כי הדבר המרכזי שנעשה זה שההיצע יהיה הרבה יותר גדול. אומרים כל הזמן 'איזה יופי שישראל לא נכנסה לבועת הנדל"ן ושהשוק חזק'. אני אומר לא נכון - זה משחק של היצע וביקוש. לא היו כאן שיווקים, לכן אין מה להתרברב. אנחנו נתאים את ההיצע לדרישות השוק. אם כיום צריך 40 אלף דירות ויש רק 30 אלף, אנחנו במצטבר פוגעים בזוגות צעירים וצריך לשנות את שיטת השיווק, וזה ישתנה. אני יכול להגיד שתהיה כמות מאוד גדולה של שיווק הקרקעות במרחק של חצי שעה נסיעה מתל אביב, רמת גן וגבעתיים, בצדדים של אזור המרכז וגם בפריפריה". אטיאס אמר וכבר החל לבצע. בתחילת חודש ספטמבר הוציא משרד הבינוי והשיכון לשווק מספר רב מאוד של קרקעות ציבוריות, עליהן מתוכננות לקום אלפי יחידות דיור בכל רחבי הארץ. מקומה של אשדוד אינו נבצר בתוכנית זו ובגם באשדוד מתוכננת לצאת למכרז קרקע שעליה יבנו כ- 220 יח"ד. לדברי גורמים במשרד הבינוי והשיכון מדובר כאמור בסנונית ראשונה של שינוי. שיווק נוסף של קרקע עבור אלפי יח"ד נוספות צפוי לצאת בחודשים הקרובים.
בנוסף, מפרט השר אטיאס את התועלת הציבורית מרפורמת המקרקעין :"רפורמת המקרקעין היא הדבר שעם ישראל זקוק לו, מפני שהיא באה להסיר חסמים ביורוקראטיים ולהקל על חיי האזרחים. ביורוקרטיה עולה כסף ומייקרת את ערך הדירה. היא מוסיפה 20% מערך הדירה, כי זמן שווה כסף. זוג צעיר שקונה דירה מתחיל במימון בנקאי, כך שאתה מתחיל לשלם את ההלוואה בתשלומים חודשיים כשעוד לא יצקו את היסודות. גם אצל היזם זה אותו הדבר, ולכן התהליך הארוך שלוקח כיום לבנות ולמכור דירות עומד להתקצר ולהוזיל את מחיר הדירות".
השבוע נודע שמיד לאחר חג הסוכות, מתכוונים במשרד השיכון להוציא דירות נוספות לשיווק באותה השיטה של השיווק הקודם. הפעם מתוכננות 306 יח"ד להיות משווקות... דבר שיביא, לטענת המשרד, להוזלה במחירי הדירות.
הבשורה השנייה מגיעה מלשכת ראש העיר אשדוד, יחיאל לסרי. בחודשים באחרונים שפך ראש העיר, ד"ר לסרי, אור על הפרויקט לזוגות צעירים אשר קורם עור וגידים. "אנחנו בונים דירות לזוגות צעירים, כבר יצאו לדרך 500 דירות קטנות לזוגות צעירים. בחצי שנה הקרובה עתידים לצאת עוד 500 דירות לזוגות צעירים. הדבר יגרום להוזלה בשוק הנדל"ן בעיר. על ידי הצפה אנחנו נתרום להוזלה במחירי הדירות בכלל העיר. אני מתכוון כאן להשתולל ולהוסיף זכויות ובלבד שכל קבלן שמקבל את התוספת שלו, יבנה שליש דירות לזוגות צעירים. עושים פינוי בינוי? אין בעיה, שליש דירות קטנות. המטרות העיקריות הן: הוזלה והשארת הזוגות הצעירים בעיר. כך האטרקטיביות שלנו תישמר, כי העיר תישאר צעירה. אחרי המהלכים האלו, אני מקווה שנתחרה באשקלון מבחינת מחירי הדירות".
ואכן נראה שניצנים ראשונים מתחילים לבצבץ מעל פני הקרקע. מידע שהגיע לידינו מציין שבפרויקט בינוי חדש שמתוכנן מעל מרכז כלניות, הועדה המקומית לתכנון ובניה מתנה את קבלת התוכנית בהתחייבות היזם לשווק 30% מהדירות לזוגות צעירים מאשדוד. מדובר בכ- 85 יח"ד בגודל של לפחות 80 מ"ר למכירה לזכאים במחיר של 545,000 ₪ בשיטה של הגרלה בין הנרשמים לפרויקט.
עוד פרויקט שמתוכנן לקום נמצא על קרקע שעליה שכן בעבר בית לזרוס ברובע ב' באשדוד. גם שם מתוכנן להקצות 30% מהדירות עבור זוגות צעירים.
ראש העיר אשדוד הבטיח שבקרוב יחשוף פרויקטים נוספים לזוגות צעירים שמתוכננים לקום ברחבי העיר. ביחד עם מדיניות חדשה שמוכתבת במשרד הבינוי והשיכון, כאשר השר שעומד בראש המשרד מעוניין להילחם במחירי הדירות הבלתי סבירים בישראל, נראה שהשנה הקרובה תהיה שנה גורלית עבור רבים מבני העיר שממתינים בציפייה לירידת מחירים ולדיור בר השגה בעיר... כל תוצאה אחרת תוביל להגירה שלילית מהעיר לאזורים סמוכים, זולים יותר.
עקבו בפייסבוק
עקבו באינסטגרם
