התשובה תלויה הרבה פחות במילה "אשדוד" והרבה יותר בשאלה באיזה רובע נמצאת הדירה, מה גודלה, באיזה בניין היא ממוקמת ומה נמכר בסביבה בתקופה האחרונה.

בדיקה מקיפה שערך אשדוד נט של נתוני העסקאות ושל התפתחות המחיר למ"ר ברבעים השונים מאז 2022 מגלה למעשה מספר שווקי נדל"ן שונים שפועלים במקביל בתוך אותה עיר.

יש רובעים שבהם המחיר למ"ר עלה ביותר מ־20% בתוך שלוש שנים. יש כאלה שהתקדמו באיטיות, ויש גם רובעים שבהם המחיר ב־2025 היה נמוך מזה שנרשם ב־2022

וזה עוד לפני שנכנסים להבדלים העצומים בין דירה ישנה בבניין ללא מעלית, דירה משופצת, פרויקט חדש, בניין שעובר התחדשות עירונית ודירה עם נוף לים.

הנתון העירוני לבדו מסתיר את כל זה.

לפי נתוני העסקאות המעודכנים, המחיר החציוני של דירת יד שנייה שנמכרה באשדוד ב־36 החודשים האחרונים עומד על כ־1.9 מיליון שקל, והחציון העירוני הוא כ־20,347 שקל למ"ר.

במהלך 12 החודשים האחרונים נרשמה עלייה מתונה של כ־0.8% במחיר למ"ר, בעוד מספר הדירות שנמכרו ירד בכ־11% לעומת 12 החודשים שקדמו להם.

אבל ברגע שיורדים לרמת הרובע – התמונה משתנה לחלוטין.

מה קרה למחירים בכל רובע מאז 2022 ?

כדי שההשוואה לא תושפע מכך שבשנה מסוימת נמכרו יותר דירות גדולות או דירות יוקרה, המדד המרכזי שבחנו הוא המחיר החציוני למ"ר ולא המחיר הממוצע של דירה.

הטבלה מבוססת על נתוני העסקאות השנתיים שפורסמו עבור רבעי אשדוד.
האחוזים חושבו על ידי אשדוד נט מתוך הנתונים. 

רובע א' עשה קפיצה של 24% בתוך שלוש שנים

אחד הסיפורים הבולטים ביותר נמצא ברובע א'.

ב־2022 עמד המחיר החציוני על כ־19,665 שקל למ"ר. שנה לאחר מכן הוא כבר הגיע ל־23,148 שקל, וב־2024 טיפס לכמעט 25 אלף שקל למ"ר.

למרות ירידה קלה ב־2025, המחיר ברובע עדיין היה גבוה בכ־24% מזה שנרשם שלוש שנים קודם.

רובע ג' מציג מהלך דומה: מ־19,089 שקל למ"ר ב־2022 ל־22,903 שקל ב־2025 – עלייה מצטברת של כ־20%.

גם רובע י"ד בולט עם עלייה של קרוב ל־18%, ורובעים ד' וט' רשמו עלייה של יותר מ־15% בתקופה.

לעומתם, רובע י' מספר סיפור הפוך. המחיר החציוני למ"ר עמד ב־2022 על כ־20,377 שקל, ואילו ב־2025 על כ־19,158 שקל – ירידה מצטברת של כ־6%.

הקריה כמעט ולא השתנתה לאורך התקופה כולה.

ואז הגיעה 2025 ושינתה את התמונה

הנתון המעניין ביותר אולי אינו מי עלה הכי הרבה מאז 2022, אלא מה קרה בשנה האחרונה המלאה.

עד 2024 נרשמה בחלקים רבים בעיר מגמת עלייה ברורה. ב־2025 כבר אי אפשר היה לדבר על מגמה אשדודית אחת.

ברובע י"ג זינק המחיר למ"ר בכ־10.9% בשנה אחת. בט"ז נרשמה עלייה של כ־9.9%, ברובע ד' כ־9.3% וברובע ט' כ־9.1%.

באותה שנה ממש ירד המחיר ברובע י' בכ־7.7%, בי"א בכ־5%, בו' בכ־4.1%, בקריה בכ־3.7%, בב' בכ־3.3% וברובע א' בכ־2.2%.

כלומר, שני בעלי דירות באשדוד יכלו לסיים את אותה שנה עם חוויית שוק שונה לחלוטין – רק משום שהם גרים ברבעים שונים. 

ומה רואים במחירים כיום?

דרך נוספת להסתכל על הפערים היא לקחת חלון רחב של 36 חודשים. המדד הזה פחות רגיש לחודש חריג ומאפשר לראות את רמת המחירים שבה פעל כל אזור לאורך תקופה משמעותית.

לפי נתוני העסקאות עד יוני 2026, הפערים בתוך העיר גדולים מאוד. 

אבל הנתון המעניין נמצא דווקא במקום אחר: מחיר למ"ר נמוך יחסית אינו אומר בהכרח שדירה ברובע תהיה זולה.
ברובע שבו הדירות גדולות יותר, מחיר הדירה הכולל יכול להיות גבוה גם כאשר המחיר למ"ר נמוך.

זו בדיוק הסיבה שבדיקה של "כמה עולה דירה ברובע" בלי להתחשב בגודל הדירה עלולה להטעות.

כמה עולה דירה באשדוד לפי מספר החדרים?

בחלון של 36 החודשים האחרונים, המחיר החציוני של דירת 2–2.5 חדרים בעיר עומד על כ־1.35 מיליון שקל.

בדירות 3–3.5 חדרים החציון הוא כ־1.63 מיליון שקל; בדירות 4–4.5 חדרים כ־2.06 מיליון שקל; ובדירות 5–5.5 חדרים כבר מדובר בכ־2.98 מיליון שקל. 

אלה כמובן נתוני עיר שלמה. דירת ארבעה חדרים ברובע ותיק, דירה חדשה בפרויקט ודירה מול הים אינן אותו מוצר, והפער ביניהן יכול להגיע למאות אלפי שקלים ואף יותר.

2026: יותר עסקאות אבל זה לא אומר שהמחירים עולים

אחת התופעות המעניינות ביותר בנתונים האחרונים היא דווקא הפער בין כמות העסקאות לבין המחיר.

בין דצמבר 2025 למאי 2026 דווחו באשדוד 1,495 עסקאות – עלייה של 59% ביחס לששת החודשים שקדמו לכך. באותו זמן ירד המחיר החציוני למ"ר בכ־5%, לכ־19,633 שקל. 

זו נקודה חשובה לכל מי שמנסה להבין את השוק: הרבה יותר דירות יכולות להימכר בזמן שהמחיר החציוני דווקא יורד.

חלק משמעותי מהזינוק במספר העסקאות נובע משכונות ומתחמים שנמצאים בבנייה. לפי הניתוח, כ־38% מהעסקאות באותה מחצית היו באזורים שסווגו כשכונות בבנייה. בשוק הוותיק עצמו נרשמה עלייה של כ־27% במספר העסקאות.

גם בתוך העיר הפערים עצומים: ברובע א' מספר העסקאות בתקופה שנבדקה זינק ב־144%, בעוד ברובע י"ג הוא ירד ב־33%. מדובר בשינוי בכמות העסקאות – לא בעלייה או ירידה של 144% במחיר – הבחנה שחשוב מאוד לעשות.

השיא הגיע בסוף 2024 ומאז השוק התקרר

כשמסתכלים על אשדוד בחלונות של חצי שנה אפשר לראות היטב את שינוי הכיוון.

בחצי השנה שהסתיימה ביוני 2022 עמד המחיר החציוני על 17,872 שקל למ"ר. בסוף 2022 הוא כבר הגיע ל־19,615 שקל. בסוף 2023 עמד על 19,885 שקל, ובסוף 2024 הגיע ל־21,271 שקל למ"ר.

בחצי השנה שהסתיימה ביוני 2025 הוא ירד ל־19,881 שקל, ובסוף 2025 עמד על 20,192 שקל. בחלון האחרון, דצמבר 2025 עד מאי 2026, החציון ירד ל־19,633 שקל למ"ר. 

במילים אחרות: העלייה החדה שאפיינה את השנים הראשונות של התקופה נבלמה. זה עדיין לא אומר שמחירי כל הדירות באשדוד יורדים – הטבלאות לפי רובע מוכיחות בדיוק את ההפך – אבל העיר כבר אינה נמצאת במצב שבו כמעט כל הרבעים נעים יחד באותו כיוון.

ומה עם אוגוסט 2026?

כאן נדרשת זהירות.

כבר מופיעות במאגר עסקאות מאוגוסט: דירת 4 חדרים ברחוב הכלנית שנמכרה ב־1.86 מיליון שקל, דירת 5 חדרים ברחוב אפרסמון ב־2.66 מיליון שקל ודירת 4 חדרים בנחל לכיש ב־2.73 מיליון שקל, לצד עסקאות נוספות. 

אבל הופעת עסקאות מאוגוסט אינה אומרת שאוגוסט נסגר סטטיסטית.

עסקאות נדל"ן נכנסות למאגר בפיגור של שבועות ולעיתים חודשים. נכון לעדכון הנוכחי, יוני 2026 הוא החודש האחרון שהדיווחים עליו נחשבים מלאים. לכן השוואה של "ינואר–אוגוסט 2026" לשמונה החודשים הראשונים של 2025 הייתה עלולה להציג ירידות או עליות שאינן אמיתיות אלא נובעות פשוט מעסקאות שטרם דווחו. 

ההתחדשות העירונית עלולה לשנות שוב את מפת המחירים

הסיפור הבא של שוק הדיור באשדוד צפוי לעבור במידה רבה דרך הרבעים הוותיקים.

בצנרת התכנון נמצאות בין היתר תוכנית התחדשות במתחם בני ברית-ציזלינג ברובע ו' הכוללת 640 יחידות דיור, תוכנית מתחם גאפונוב ברובע ה' הכוללת 532 יחידות דיור, וכן תוכנית התחדשות במתחם הרצל הכוללת 238 יחידות. במקביל מקודמות בעיר תוכניות גדולות נוספות, ובהן גדות הנחל עם כ־2,001 יחידות דיור ומתחם סטאר סנטר עם כ־1,400 יחידות. 

הפרויקטים האלה אינם מבטיחים עליית מחירים. הם כן יכולים לשנות בצורה עמוקה את תמהיל הדירות, גיל הבניינים והיצע הדירות בחלקים שונים של העיר  ולכן גם את הדרך שבה ייראה שוק העסקאות בעוד מספר שנים.

השורה התחתונה: אין "מחיר של דירה באשדוד"

הנתונים מראים עד כמה המושג הזה הפך ללא מדויק.

באותה עיר פועלת המרינה ברמת מחיר של כמעט 29 אלף שקל למ"ר, לצד רבעים שבהם החציון בחלון ארוך נמצא באזור 18 אלף שקל למ"ר. יש רובעים שעלו בכ־20% ויותר בתוך שלוש שנים, אחרים שדשדשו, ואחדים שכבר עברו תיקון כלפי מטה.

גם שנת 2025 סימנה שינוי חשוב: השוק הפסיק לנוע כמקשה אחת.

מבחינת מוכרי וקוני הדירות באשדוד, המשמעות ברורה - השאלה כבר איננה רק "מה קרה למחירי הדירות בעיר?", אלא מה קרה לרובע, לרחוב ולסוג הדירה הספציפי שלכם.

וזה בדיוק המקום שאליו נרד בבדיקות הבאות של אשדוד נט: מה המחיר האמיתי של דירת 3, 4 ו־5 חדרים בכל אחד מהרבעים, אילו רחובות התייקרו יותר מאחרים – ואיפה הפער בין המחיר שמבקשים המוכרים לבין המחיר שבו העסקאות נסגרות בפועל.

הערת נתונים:
הניתוח מבוסס על עסקאות מכר שדווחו במאגרי עסקאות המקרקעין ועל עיבודים סטטיסטיים של הנתונים. החציון נבחר כמדד מרכזי משום שהוא מושפע פחות מעסקאות חריגות. נתוני 2026 עדיין מתעדכנים ולכן אינם מוצגים כשנה מלאה.
נתוני רובע או תקופה שבהם מספר העסקאות קטן במיוחד מחייבים זהירות בפרשנות.