תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) נראה בזמנו ונחשב גם כיום כפתרון יעיל וישים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, הן עבור התושבים, יזמי הנדל"ן ואף המדינה, כשכל אחד מהגורמים בסופו של יום יוצא נשכר ומרוצה.

באשדוד עד כה 60 פרויקטים של תמ"א קיבלו טופס 4 והדירות מאוכלסות, 130 פרויקטים נמצאים בתהליך בניה או לפני בניה וכבר התקבל היתר בניה, 100 פרויקטים נמצאים לאחר אישור בוועדה המקומית ולפני קבלת היתר בניה, 70 פרויקטים נמצאים לפני ועדה מקומית.

אולם כשבוחנים את פני השטח, לדברי שלומי בן עזרי, מנכ"ל ארגון הקבלים אשדוד, עולה כי מבין עשרות הפרויקטים שהתנהלו ומתנהלים בשכונות הוותיקות בעיר, ישנם גם מספר פרויקטים שעלו על שרטון, נתקעו ובשורה התחתונה – כשלו.

מדובר במקרים בודדים כדוגמת פרויקט התמ"א ברחוב הפלמ"ח ברובע ג', שם כפי שהדיירים דיווחו בעבר ההתקשרות עם הקבלן עלתה על שרטון והם נאלצו להתגורר במשך שנים בתוך אתר בנייה פשוטו כמשמעו – חצר הבניין הפכה למאגר ביב שופכין של הדיירים לתקופות, מים זורמים דרך התקרה והקירות בימי החורף, לכלוך ואבק בכל עבר ועוד.

לדברי בן עזרי, בפרויקטים אחרים בהם הגיעה הבנייה לסיומה, התגלו ליקויים על אף המראה החדש של הבניין והדירות בו, והדיירים נותרו ללא מענה.

במקור, תכנית המתאר הארצית תמ"א 38 נועדה לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. ישראל לכל אורכה יושבת על השבר הסורי אפריקאי וקיים חשש לרעידות אדמה, לכן הוחלט כי בניינים שלא עומדים בתקן החדש יחוזקו באמצעות פרויקט תמ"א 38.

מבחינת התכנית הכלכלית, על יזם הפרויקט לחזק את שלד הבניין בתוספת בניית ממ"ד לכל דירה בתמורה לזכויות בנייה על גג הבניין, קרי דירות חדשות שממכירתן יפיק היזם את התקציב ליישום הפרויקט וכן את הרווח. "בפועל מה שקרה זה קטסטרופה" - אומר בן עזרי, "כל אחד שהיזמות בנדל"ן דגדגה לו בין האצבעות הפך ליזם נדל"ן, החתים דיירים על הפרויקט מבלי שהם מבינים את המשמעות לכך".

"כשאדם כזה מגיע לשלב קבלת הצעות המחיר" – הוסיף בן עזרי, "הוא מבין בחישוב פשוט שהפרויקט בעייתי וחושש כי אינו רווחי. אז מתחילות הקומבינות: עבודה עם קבלנים שאינם עומדים בתקן, עבודה זולה יותר, חוסר ניסיון או כל הבנה בתחום והרי התוצאה - פרויקט מזעזע, וזאת על אף שבדומה לדיירים גם היזם מעוניין בפרויקט מוצלח".

לדברי בן עזרי, ההתנהלות יצרה רצף ליקויים שחשפו את הדיירים למפגעים בטיחותיים חמורים והוצאות כספיות גבוהות לתיקונם. "הדיירים סובלים ומבינים שאין מי שייתן להם מענה, לכן הם פונים לעיריית אשדוד שמבכה בעצמה על ליקוי הבנייה. עם כל הרצון הטוב, לעירייה אין את הכלים הנחוצים לכך וחוקית אינה יכולה לעשות דבר", מציין בן עזרי.

לדברי בן עזרי, באזור המרכז (תל אביב רבתי) הקבלן מרוויח יותר על הדירות החדשות כך שבאפשרותו אף להוסיף תמורות עבור הדיירים, בעת שבפריפריה הקבלן מתקשה לעמוד במחויבות שלו על פי חוק. 

"המועצה לא הביאה פתרונות ישימים לפריפריה, אפילו לאשדוד שנחשבת לפריפריה של תל אביב ולא הפריפריה הארצית" – מסביר בן עזרי. "המדינה חייבת להמשיך להתיר את החסמים ולהעלות את הכדאיות הכלכלית בבניית פרויקטי התחדשות עירונית בפריפריה על מנת ששיעור גבוה יותר מהפרויקטים יבוצעו בין היתר ביישובי הדרום".

כיצד יש לפעול בכדי להקטין את הסיכויים ולהימנע מכניסה לפרויקט תמ"א 38 שעתיד להיכשל?
1. מומלץ להתקשר עם יזם שהוא גם קבלן רשום אשר ביצע בעבר פרויקטים של תמ"א 38. במידה ומתקשרים עם יזם שאינו קבלן, מומלץ לבדוק פרויקטים שהיזם ביצע בעבר, לשוחח עם דיירים שרכשו ממנו דירה ולבחון את שביעות רצונם ואת תפקודו של הקבלן, הן מבחינת איכות ביצוע העבודה והן מבחינת האחריות והטיפול בפניות לאחר ביצוע העבודות.

2. לוודא מראש מי הקבלן המבצע ולבדוק את זהותו שאכן רשום ברשם הקבלנים. עקב סחר פסול ברישיונות קבלנים מומלץ לבקש מהקבלן תעודה מזהה ולוודא ששמו של הקבלן זהה לשם המופיע על הרישיון מרשם הקבלנים.

3. אל תוותרו על פיקוח הנדסי צמוד, לעיתים זה חשוב אף יותר מליווי צמוד מטעם עורך דין. חשוב שהמפקח ייבחר על ידי הדיירים גם אם שכרו ישולם על ידי הקבלן/יזם, וכן שהשכר למפקח יועבר לוועד והוועד יעבירו למפקח כדי שהמפקח ידאג לאינטרסים של הדיירים.

4. לוודא מול המפקח שהקבלן אכן מבצע ומתנהל לפי המלצות כתובות שלו ולדאוג שהוא אכן מלווה כל שלב בתהליכי הביצוע.

5. מי שנמצא בתוך פרויקט בתהליך, במידה ואין מפקח על הבניה, גם אם זה לא צוין בחוזה – דרשו זאת ותדאגו שזה יקרה. אפילו אם בסופו של דבר תיאלצו להוציא עוד תוספת תשלום. מדובר בשקעה קטנה לעומת הנזק האדיר שעלול לקרות לולא תעשו זאת.

6. תקבעו לוחות זמנים מחייבים עם סנקציות כלפי היזם/קבלן מיום שהעובד הראשון נכנס לשטח. כך שהקבלן ייתן ערבות להבטחת סיום הבניה.

"בסופו של יום מדובר בעניין של חיים או מוות" - ביקש בן עזרי לומר לסיום, "הממ"ד שיכול להציל חיים בעת התקפת טילים ושלד הבניין המחוזק שיכול לשמור ולהגן על הדיירים בעת רעידת אדמה, שחשש סביר שתקרה ביום מן הימים. לכן פרויקט התמ"א חשוב ביותר ועל כן יש לקבוע תנאי סף ולהגדיר מי רשאי בכלל להתקרב לפרויקט שכזה".

מעיריית אשדוד נמסר בתגובה:

המנהלת להתחדשות עירונית קמה במיוחד כדי להעניק סיוע לתושבים במיזמים הקשורים בהתחדשות עירונית, תמ"א ופינוי בינוי. במנהלת ניתן לקבל סיוע משפטי, מענה בשאלות תכנון וגם הנחיות ומידע כיצד עושים פרויקט תמ"א/פינוי בינוי בצורה הטובה והבטוחה ככל שניתן. המנהלת רואה בתושב גורם חשוב בתהליכים של התחדשות עירונית ולכן ממליצה להסתייע בה עוד קודם שיוצאים לפרויקט ובמהלך הפרויקט.

פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית משנים את פני העיר ומשדרגים את סביבת החיים של ציבור התושבים, ואנו שמחים שהתושבים רואים את יתרונות התכניות הללו ומבקשים ליישמם גם בנכסיהם. יחיד עם זאת כאמור, מומלץ להיוועץ עם אנשי המינהלת בטרם נכנסים לפרויקט.

על אף ריבוי המיזמים הללו באשדוד, ישנו פרויקט אחד שנקלע לבעיה (הפלמ"ח 3, אחד מהפרויקטים הראשונים בעיר של תכניות תמ"א),עקב עזיבתו של היזם את הפרויקט. ככל שאנו יודעים, הדיירים מתארגנים להגיש לבית המשפט בקשה לכינוס נכסים ולהביא את הפרויקט לסיומו

ניתן לפנות למינהלת התחדשות עירונית ברחוב האורגים 11 קומה 5, ו/או בטל' 08-9238701