הרפורמה "תוכנית פלוס היתר", מאפשרת לתוכניות התחדשות עירונית להיות מקודמות במסגרת החלופה לתמ"א 38. מעתה, אישור התוכנית במוסד התכנון יהיה גם היתר הבנייה, וכן בוטלו ואוחדו שלבים בתהליך — בתקווה לקצר שנה עד ארבע שנים בהליך התכנון והרישוי.

התקנות החדשות מאפשרות לקדם את תהליכי התכנון והרישוי במקביל, ולא בטור כפי שנהוג, ולכן הן מקצרות מאוד את ההליכים.

השינוי מתבקש כדי ליצור חלופה לתמ"א 38 שלא דורשת שינוי תב"ע, לעומת הריסה ובנייה מחדש עם תוספות בינייה משמעותיות שמחייבות שינוי תב"ע (שלוקח שנים רבות במערכת התכנון הישראלית המסורבלת).

לפי הערכות, יש כיום ברחבי הארץ עשרות אלפי דירות שצפויות להתאשר בהליך המהיר ביניהם אלפים באשדוד שהיא בין הערים שבהן הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקדמת תוכנית מחליפה לתמ"א 38 .

האם אכן מדובר בקיצור זמנים דרמטי? תלוי באיכות שיתוף הפעולה של הגורמים הפועלים במקביל, של עבודה מקצועית של מבקשי ההיתרים, עמידה בזמנים של הגורמים בוועדות התכנון ושל גורמים רבים שאישוריהם נדרשים לצורך הגשת הבקשה, של דיון מהיר בבקשה ובהתנגדויות.

מה היא חלופת שקד לתמ"א 38?

חלופת שקד לתוכנית להתחדשות בניינית אושרה ביוני 2022 Fחלופה לתמ"א 38.

במסגרת החלופה, פרויקטיי תמ"א 38/2 – הריסה ובניה מחדש – יזכו לתוספת זכויות בניה של עד 400% ואף יותר במקרים שישנה תוכנית כוללנית המאפשרת העמסת זכויות מעבר לכך.

מסלול נוסף שהחוק יצר, הינו מסלול הריסה ובניה מחדש וניוד הזכויות, המסלול מאפשר במקרים בהם לא ניתן לנצל את זכויות הבניה הנוספות לאפשר את תוספת הזכויות במתחם אחר (מתחם קולט) אשר בכוחו לשאת את הזכויות הנוספות (מה שמכונה "ניוד זכויות").

המסלול השלישי הינו מסלול של חיזוק מבנה בודד לתמ"א 38/1, עיבוי וחיזוק תוספת ממ"ד, בתוספות של יחידות דיור בשיעור של עד 200%.

באזורי הפריפריה בהם שווי הקרקע נמוך, התוספת מאפשרת לשרת הפנים לקבוע בצו אזורים בהם יהיה ניתן לקבוע את תוספת הזכויות עד לסך של 550% לטובת פרויקט של הריסה ובניה מחדש. בפן הבירוקרטי, תיקון החוק מאפשר את איחוד ההליכים כך שהתוכנית וההיתר יקודמו יחדיו.