נתוני צפיפות הדירות על כל דונם או אם תרצו ממוצע דירות בבניין- ,  יכולים ללמד על פוטנציאל הציפוף בערים הגדולות שלא מנוצל .

אשדוד מפתיעה שהיא במקום הראשון בארץ לפני תל אביב.

בבאר שבע, למשל, יותר מ־70% מיחידות הדיור הן צמודות קרקע, ובראשון לציון 52.2% מהדירות הן במבנים של עד שתי יחידות. מנגד, רק 2.3% הם בניינים של 41 דירות ומעלה. המסקנה היא שבאותן ערים קיים פוטנציאל משמעותי לעבות את הבנייה על הקרקע.

האדריכל גיל שנהב, שותף בכנען שנהב אדריכלים ויו"ר CTBUH-ISRAEL, מסביר:

"בכל הערים שאנחנו אוהבים לבקר בהן בחו"ל, לונדון, פריז, ניו יורק ועוד, האינטנסיביות העירונית הרבה יותר גדולה מאשר בתל אביב: "אינטנסיביות היא הבסיס לפיתוח עיר חזקה איכותית והפיכתה לעיר טובה שמספקת הזדמנויות. ככל שהעיר מספקת יותר הזדמנויות (כלכליות, חברתיות, תרבותיות, חינוכיות, רומנטיות וכדומה), כך היא נתפסת בעיני תושביה כעיר טובה ואיכותית יותר".

עיר פרברית, המצריכה נסיעה ממושכת במכונית לכל מקום, מונעת ומפחיתה את המוטיבציה של התושבים לצרוך תרבות ולנצל בצורה נכונה את שעות הפנאי מאחר שהם נמצאים שעות רבות במכוניות ובפקקים.

עיר שמזמינה את תושביה ללכת ברגל או לרכוב על אופניים ולהגיע בתוך דקות לכל אירוע תהיה עיר שתושביה יהיו מעורבים, מחוברים, פעילים, שמחים ומאושרים יותר".

עוד אמר שנהב: "כדי להגיע לאינטנסיביות עירונית יש ליישם עירוב שימושים מושכל. גני ילדים על דונם וחצי אשר פעילים ארבע עד שש שעות ביום זה בזבוז משווע של אלפי דונמים בישראל.

עיר אמיתית יודעת לעשות בנייה בשכבות - מסחר בקומת הקרקע, תעסוקה בקומות מעל וכן מבני ציבור, מלונות ומגורים; שילוב של דיור להשכרה בקרקעות חומות (ציבוריות); וניצול חכם של תת־הקרקע.

"יש הרבה סוגי מבנים שיכולים לנצל את תת־הקרקע, למשל מרכזים לוגיסטיים, אחסנה, בתי מלאכה, סופרמרקטים גדולים, אולמות תיאטרון וקונצרטים, מרכזי קניות ועוד. מדובר במבנים שבדרך כלל החזיתות שלהם אטומות. אין שום הכרח שהם ימוקמו מעל הקרקע. שימוש מושכל של תת־הקרקע יאפשר לנו לנצל בתבונה את משאב הקרקע העילי, שהוא המשאב החסר בישראל.

בעולם יש דוגמאות מדהימות לניצול מושכל של תת־הקרקע. בקנדה המרכזים המסחריים הם תת־קרקעיים, ביפן בונים הרבה מתחת לקרקע. בישראל אנחנו מתנהגים כאילו יש לנו קרקע בהיקפים אין־סופיים, כאשר המצב בפועל הפוך.