קונים דירה מקבלן? תיקון חדש לחוק עשוי לחסוך לכם מאות אלפי שקלים

$(function(){setImageBanner('bfc94c00-0bbd-4745-85ac-ed1b00457b58','/dyncontent/2022/11/6/3e73d6ff-70bf-4b45-ac5a-838c1d8cc78f.jpg',15437,'אנלדוסית אייטם כתבה ',525,78,false,49040,'Image','');})
להאזנה לתוכן:

מדי שנה מבוצעות בישראל כ-70,000 עסקאות מכר שכ-33% מהן הן דירות חדשות מקבלן. כעת תיקון חדש בחוק הולך לשנות את חוקי המשחק. מדובר בבשורה לעשרות אלפי הרוכשים של הדירות החדשות שעשויה להגיע אפילו עד כ-200 אלף שקלים בקנייה ויותר.

depositphotos עסקת מכר
מה הבשורה? 

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 הוא מהחוקים החשובים לגבי זכויות רוכשים בעסקאות מכר מקבלן. בחודש האחרון הוחלט על תיקון בחוק שבמסגרתו הקבלנים לא יהיו רשאים להצמיד את עלות הדירה למדד תשומות הבנייה ביותר מ-40% משווי הנכס בלבד.  

מה זה אומר וכמה זה במספרים? במשרד השיכון מעריכים שהתיקון עשוי לחסוך לרוכשי הדירות סכומים משמעותיים הנעים בין 100-200 אלף שקלים לפחות, תלוי במחיר הדירה. בדברי ההסבר להצעת החוק הודגש שהתיקון יצמצם את פערי הכוחות בין הקבלנים לרוכשים, שנאמר, "כוחו הכלכלי של הצרכן קטן יותר, וכך גם יכולתו להתמודד עם מורכבות העסקה. דברים אלה מקבלים משנה תוקף בעסקה כה חשובה לרוכש דירה".


מה קורה בפועל? 

ננסה לפשט את הדברים. מדד תשומות הבנייה הוא מדד שמתעדכן מדי חודש ומשקף את השינויים במחירי הבנייה כתולדה משינוי בעלויות מוצרים, חומרי בניין ושירותים הנחוצים לקבלנים. 

המדד מורכב מכ-100 רכיבים של תשומות בנייה כמו צינורות אינסטלציה, מלט, בטון, אלומיניום ועוד. היות שמשך הבנייה בישראל של פרויקט למגורים עומד על כ-30 חודשים בממוצע, חברות הבנייה מגנות על עצמן כנגד עליות במחירי התשומות בין החתימה על החוזה למסירת המפתח. הן נוהגות להצמיד את תשלומי הרוכשים למדד תשומות הבנייה ועד לאחרונה ההצמדה נעשתה על כל סכום הדירה. 

כעת, בעקבות התיקון, ההצמדה לא תחצה את התקרה של 40% מערך הנכס. התיקון נולד בין השאר בשל הזינוק המטאורי בשנים האחרונות של מדד תשומות הבנייה (בשנה האחרונה לבדה זינק המדד בכ-8%). זה לא עניין של מה בכך. לא תאמינו עד כמה אנחנו, עורכי הדין, משקיעים בכדי שהלקוח לא יישא בעלויות מיותרות. תיקון שכזה הוא על ממש סוג של מיני-מהפכה וכדאי לוודא ביחד עם עורך הדין שלכם שאתם מנצלים אותו עד תום.  

אז מה קובע החוק? החוק בנוסחו החדש קובע שהתשלום הראשון של 20% לא יוצמד כלל והחברה הקבלנית תוכל להצמיד למדד רק מחצית מה-80% הנותרים (כלומר, עד 40% משווי הנכס). במקביל עובדים במשרד השיכון על תקנות מפורטות ומדויקות יותר. 

מרד הקבלנים? רוכשים יקרים, שימו לב. הקבלנים הפעילו לחצים רבים כנגד התיקון לחוק. ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אף הגדיר אותו בתור "התערבות בוטה וחסרת תקדים בחופש החוזים ובזכות הקניין של הקבלנים". בעיתונות הכלכלית מדווח שהחברות הקבלניות "יגלגלו" את הסנקציה לפתחם של הרוכשים עם העלאת מחירי הדירות בכ-3% עד 10%.

לבדוק טוב-טוב את החוזה

רכישת דירה מקבלן דורשת התייחסות מקצועית לחוזה המוגש ללקוח ורצוי לעשות זאת עם עורך דין ולא להסתמך על הקבלן או על עורך הדין שלו. רבים לא מפנימים את החשיבות של הנושא וסבורים שמכיוון שההסכם הוא "גנרי" אין בו מקום לטעויות או מו"מ. 

המציאות כמובן אחרת. חוזה לרכישת דירה מקבלן הוא הסכם לכל דבר ועניין ובהחלט עשוי להיות נתון לשינויים. זכרו שבניסוחו המקורי הוא יהיה תמיד עם נטייה ברורה לטובת המנסחת – החברה הקבלנית וגם אם מציעים לכם את עורך הדין של הקבלן ומחייבים אתכם לשלם את שכר הטרחה שלו, יש משמעות רבה לכך שעורך דין מטעמכם יעבור על החוזה. זה שווה כסף וחוסך כסף. 

מעבר לכל הנושאים הידועים שעורך הדין המייצג את הרוכשים צריך לבדוק (כמו בעלות על הקרקע, טיב הקבלן, לוחות זמנים, לוחות תשלומים, תרופות בהפרת חוזה, ערבויות, שינויים במפרט ועוד), חשוב לוודא שהחוזה מקיים את הוראות חוק המכר כלשונן מבחינת התיקון החדש. 

לסיכום 

מחלקת המקרקעין במשרד עורכי דין סרוסי ושות' מלווה רוכשי דירות בעסקאות מכר חדשות מקבלן גם כשמדובר בדירת מגורים וגם בפרויקטים מורכבים וגדולים. אנחנו מדקדקים בכל פרט ופרט בחוזה המכר ושמים לב גם לניואנסים הקטנים ביותר, בדיוק כמו מדד תשומות הבנייה.

התפיסה שלנו היא פשוטה – אם החוזה ייבחן במקצועיות לא תהיה סיבה "לפתוח" אותו בעתיד ולהיגרר להליכים משפטיים מיותרים. כל מי שחווה מאבקים משפטיים מול חברת בנייה או ייזם, יודע שזה לא תענוג. נהפוך הוא. הניסיון מלמד שגם כשהצדק עם הרוכשים באופן מלא הם לא תמיד יצליחו להתמודד עם כל ההשלכות המשפטיות, הכספיות והאישיות שכרוכות בהליך משפטי מול הקבלן/היזם.
הכותב, עו"ד גיא סרוסי ממשרד עורכי דין סרוסי ושות'
$(function(){ScheduleRotate([[function() {setImageBanner('5c3e9c95-3a27-4d81-ad83-99ce0af3fc15','/dyncontent/2022/11/25/0eeaae93-5931-4007-b602-e69a519c1ae2.gif',15498,'שעל סנטר אייטם כתבה ',525,78,true,49042,'Image','');},15],[function() {setImageBanner('5c3e9c95-3a27-4d81-ad83-99ce0af3fc15','/dyncontent/2023/1/1/f9deac57-d4a6-4486-8fe7-7848ae36509d.jpg',15395,'עירייה אייטם כתבה ',525,78,true,49042,'Image','');},15],[function() {setImageBanner('5c3e9c95-3a27-4d81-ad83-99ce0af3fc15','/dyncontent/2022/12/22/64da05ae-e955-47cd-b103-bbfa9dab79c0.jpg',15605,'שרון מרק אייטם כתבה ',525,78,true,49042,'Image','');},15]]);})
 
 
Alternate Text

עו"ד מאיר לנקרי

גביית חובות |ליווי משפטי עסקי |הוצאה לפועל| חדלות פרעון |שיקום כלכלי
08-6992302
Alternate Text

עו"ד מורן קטורזה

מקרקעין| נדל"ן |התחדשות עירונית| חברות| צוואות וירושות| הסכמי ממון
08-9999182
Alternate Text

עו"ד שניר חזוט

מקרקעין| התחדשות עירונית| מיסוי מקרקעין| חוזים| תאגידים| תעבורה
08-9413749
Alternate Text

עו"ד יורם ביתן

דיני משפחה| גירושין| ירושה| אפוטרופסות| ידועים בציבור| הסכם ממון
08-8651590
Alternate Text

עו"ד יניב אהרון

מקרקעין\נדל"ן | משפט מנהלי|תכנון ובנייה| דיני משפחה|דיני עבודה
08-6262989
Alternate Text

דותן לינדברג משרד עורכי דין

רשלנות רפואית |תאונת דרכים| תאונת עבודה| ביטוח לאומי
08-8652920
Alternate Text

רוקח ושות' משרד עו"ד למחיקת חובות

הוצאה לפועל | פשיטת רגל | הסדרי חוב
08-8666011
Alternate Text

שלמה ערד|משרד עו"ד לתעבורה

דיני תעבורה
050-7898242
Alternate Text

עו"ד יפעת בן אבי בראון

חדלות פרעון | הוצאה לפועל |אזרחי-מסחרי| ירושות,צוואות ומקרקעין.
08-853-4794
Alternate Text

פילביץ' אבדייב משרד עורכי דין

מכר דירות | תאונות דרכים ועבודה | ביטוח לאומי| דיני עבודה
058-5808787
Alternate Text

יוסף טויזר משרד עו"ד

דיני עבודה| ביטוח לאומי צוואת ירושות| גביית חובות
073-7279510
Alternate Text

עו"ד פזית ונדל

צוואות |ירושות| הסכמי ממון |הסכמי גירושין | בית משפט
052-4611123
Alternate Text

משרד עורכי הדין גונטמכר הלל טבול

תאונות אישית| ביטוח לאומי| רשלנות רפואית| תאונת דרכים| ביטוח
08-6767618
Alternate Text

עו"ד טלי ורד קינן

משפחה| ירושה| נוטריון| מקרקעין| גישור| ייפוי כוח מתמשך
052-6316633
x
pikud horef
פיקוד העורף התרעה במרחב אשדוד 271, אשדוד 271, אשדוד 271
פיקוד העורף מזכיר: יש לחכות 10 דקות במרחב המוגן לפני שיוצאים החוצה