סקירת נדל"ן: ביקוש אדיר לדירות קטנות ובינוניות - קיפאון יחסי בדירות הגדולות.

$(function(){ScheduleRotate([[function() {setImageBanner('77ed2309-c8fc-464c-a07b-d74a2b838c0b','/dyncontent/2024/6/9/cf98dfec-78a0-42f1-bab3-156d5c7da59e.jpg',18020,'שפע אייטם כתבה ',525,78,true,20074,'Image','');},15],[function() {setImageBanner('77ed2309-c8fc-464c-a07b-d74a2b838c0b','/dyncontent/2024/3/21/79c4fc7d-daf2-4d30-9381-e64313eaf03f.gif',17653,'די אוון אייטם כתבה ',525,78,true,20074,'Image','');},15],[function() {setImageBanner('77ed2309-c8fc-464c-a07b-d74a2b838c0b','/dyncontent/2024/7/11/58704baf-68d4-48d4-9a6e-e45b037a459b.jpg',18157,'אופן ואלי אייטם כתבה 2',525,78,true,20074,'Image','');},15],[function() {setImageBanner('77ed2309-c8fc-464c-a07b-d74a2b838c0b','/dyncontent/2024/7/18/b9736d5c-7078-4fd0-83b6-4f5e220f1fdb.jpg',18183,'מכבי פארם אייטם כתבה ',525,78,true,20074,'Image','');},15]]);})
להאזנה לתוכן:

מחירי הדיור באשדוד המשיכו בשנה שעברה לעלות כמעט בכל רובעי העיר. השנה ישנה ירידה חדה של קונים במשרדי המכירות מהעובדה שאין כמעט היצע של דירות 3,4 חדרים, אלא 5 ומעלה במחירי 2 מיליון פלוס. סקירה מלאה על כל רובעי העיר - איפה, למה וכמה

בסקירה של האתר הכלכלי דה מרקר הוא מביא הערכה של גורמי נדל"ן שהביקוש לדיור באשדוד הוא גבוה, ולא נראה כי בעתיד ירדו המחירים בעיר. הסקירה והנתון אומנם נכונים לגבי דירות 3 ו4 חדרים, להם יש ביקוש מאוד גבוה באשדוד עקב מחסור גדול (ניתן להגיד מחסור פושע) בדירות קטנות ובנוניות למכירה.

באשדוד קיים פוטנציאל ליצירת כ-50 יח"ד חדשות ב5 לשנים הקרובות - כנסו לסקירה המלאה של אייל בן שמחון מחודש ינואר השנה.
רק מימוש הפוטנציאל הקיים יכניס את השוק לשפיות ויתקן עיוות תכנוני ומדיניות רעה של כ 10 שנים.

2017 - שוק יבש הנמוך ביותר בעשור האחרון

מספר העסקות שבוצעו באשדוד ב2016, היה הנמוך ביותר בחמש השנים האחרונות (לפי הסקירה) ונראה כי ב2017 הוא יהיה הנמוך ביותר בעשור.

בשנת 2016 התבצעו כ–24% עסקאות פחות מאשר–2015 שהיתה שנה פורה בעסקאות.

אולם מתברר כי היובש עדין לא השפיע על המחירים. העסקאות הנמוכות הן מהעובדה שאין היצע של הדירות להן זקוקים התושבים באמת.

אם היו ברשות הקבלנים מאות ואלפי יחידות דיור קטנות, אזי הן היו נמכרות כמו לחמניות טריות. בפועל, הרוב המכריע של היצע הדירות החדשות באשדוד הן דירות יוקרה של 2 מיליון ש"ח ומעלה - 5 חדרים, פנטאהוזים וכו. השוק רווי מהם. במקביל  אין מספיק חסרי דיור שיכולים לעמוד במחירים אלו, בנוסף המשקיעים ברחו משוק הדירות  לכן השוק יבש.

תמ"א 38

התקווה הגדולה ליצר דירות ברות השגה היא מכייון התמ"א 38. אך בשנים האחרונות הבקשות נתקעו בבירוקרטיה של מסדרונות העירייה. בשנה האחרונה החלה תפנית בנושא זה עקב בחירתו של מהנדס עיר חדש ומהעובדה שפרנסי העיר הבינו עד כנה הם טעו בעבר.

כיום ישנן כ600 בקשות בקנה לתמ"א 38 שעשויות ליצור היצע של דירות 3, 4 חדרים. 

אשקלון מתייקרת
עליית המחירים באשקלון, השכנה מדרום, הקשתה גם היא על הזוגות הצעירים האשדודים, שהחליטו שאם המחירים נושקים ל 1.2-.1.5 מיליון ש"ח ל4 חדרים...עדיף להם להישאר בשכירות בעירם ולהמתין לגואל או לדיור למשתכן - מה שיגיע קודם.

רובעים י' - י"ג


שני הרובעים נמצאים בקרבת הרובע המיוחד, בקרבת בית החולים החדש והמוסד אקדמי המתוכנן. רובעים אלה מאופיינים בבנייה רוויה של שתיים־שלוש קומות, דירות בנות 3 ו–4 חדרים וגם בתים צמודי קרקע. אין ברובעים אלו בנייה חדשה אלא יד 2.

דירות היד 2,  4 חדרים באזור, הן קטנות יחסית, כשטח של כ–80 מ"ר, ומתומחרות ב–1.4–1.3 מיליון שקל, כמו בשנה שעברה.

דירות 5 חדרים המעטות מאוד ברובעים אלה (במיוחד ברובע י"ג) נמכרו בשנה האחרונה ב–1.5–1.4 מיליון שקל.

הרובעים הוותיקים — ג', ח' ו־ו' 


רובעים שעוברים בשנים האחרונות תהליך התחרדות בעקבות הסמיכות לרובע ז' החרדי. הצפיפות הרבה ברובע ז', גרם לזליגה (יותר דומה לשטפון)  לרובעים הסמוכים.ההתחרדות משפיעה על הביקוש ומעלה את המחירים.

המחירים בשלושת הרובעים האלה שעמדו לפני כמה שנים על 500-800 אלף שקל לדירה יד שנייה 3,4 חדרים, הדביקו את המחירים בשאר רובעי העיר - 1.2–1 מיליון שקל עבור דירת 3 חדרים ישנה ורחוקה מלהיות מושקעת וכ–1.35 מיליון שקל לדירת 4 חדרים.

רובע ט'

גם אל רובע ט' יש זליגה משמעותית של אוכלוסיה חרדית, בעיקר לצמודי הקרקע שסמוכים לרובע ז'. בבנייה הרוויה מתגוררת אוכלוסייה של עולים מחבר העמים.

דירות 3 חדרים ברובע ט' נמכרו השנה ב–1.2–1.1 מיליון שקל לעומת כמיליון שקל לפני שנה — עלייה של כ–15%. דירות 4 חדרים בשכונה נמכרו תמורת 1.35–1.25 מיליון שקל — עלייה של 10%–7% בהשוואה לשנה שעברה.

רובע ב'


עם כניסת תקנות המס החדשות שהטיל משרד האוצר, התמתנה פעילותם של המשקיעים בשכונה. לצד זאת, הפרויקטים להתחדשות עירונית המתוכננים בבניינים הישנים של הרובע, כמו גם השקעות עתידיות במבני ציבור, מביאים יזמי תמ"א 38 לפעול בה במרץ. דירות 3 חדרים קטנות, בשטח של 70–45 מ"ר, רובן ככולן בבניינים שנבנו ב–1970–1950, נמכרו בשנה האחרונה ב–850 אלף עד מיליון שקל, בדומה לשנה שעברה. דירות 4 חדרים נמכרו ב–1.4–1.1 מיליון שקל, גם כן בדומה לשנה שעברה.

רובע א'


הפרויקט הנדל"ני שמשנה את פני הרובע, הוא פרויקט פינוי בינוי ברחוב הדקל. במסגרת הפרויקט ייהרסו תשעה בניינים שבהם 150 דירות, ובמקומם יוקמו חמישה מגדלי יוקרה צופים לים  בני 32 קומות עם 675 דירות (מי אמר מנהטן ולא קיבל).

דירות 3 חדרים בשכונה, רבות מהן בפרויקטים של תמ"א 38, נמכרו בשנה האחרונה ב–900 אלף עד 1.1 מיליון שקל, לעומת 900–700 אלף שקל בפסח שעבר — עלייה חדה של 20%. דירות 4 חדרים מיד שנייה, בשטח של 120–90 מ"ר, נמכרו בשנה האחרונה ברובע א' ב–1.4–1.2 מיליון שקל — עלייה של כ–15% ביחס לשנה שעברה. לעומתן, דירות 4 חדרים חדשות בעלות אותם מאפייני שטח, נמכרו ב–1.7–1.5 מיליון שקל.

בעתיד מתוכנן פינוי בינוי לרחוב רוגוזין, מה שיחדש את השכונה, אבל עוד חזון למועד.

רובע ט"ז


בשנה האחרונה נמכרו דירות 4 חדרים בשכונה ב–1.9–1.7 מיליון שקל — עלייה של כ–5.5% לעומת השנה שעברה. דירות 5 חדרים חדשות בשכונה נמכרו בחודשים האחרונים ב–2.2–1.9 מיליון שקל, בדומה לשנה שעברה.

סיטי - מע"ר

דירות 4 חדרים מיד שנייה נמכרו ב2016 בשכונה ב–1.75–1.6 מיליון שקל.  אז זהו שאין כאלו היום למכירה. תודה ששאלתם, תנסו בשנה הבאה (לאחר שהתוכנית הגדולה תצא לאור, אם תצא...)

דירות 5 חדרים נמכרו בה במחירים שנעים סביב 2 מיליון שקל פלוס, בדומה לשנה שעברה. ינו עודף היצע לדירות 5 חדרים במחירי 2-2.5 מיליון ש"ח. במידה והקבלנים יתליחו להפחית מחירים לכוון ה2 מיליון מינוס. שוק זה ייתעורר בחזרה.

דירות 4 חדרים נמכרו בשנה האחרונה במע"ר ב–1.85–1.75 מיליון שקל, אבל דירות בקומות הגבוהות עברו את הרף של 2 מיליון שקל. דירות 5 חדרים במע"ר נמכרו ב–2.3–2 מיליון שקל, כשדירות בקומות הגבוהות עברו את הרף של 4 מיליון שקל.

המרינה

בשנים הקודמות הוא היה מבוקש מאוד על ידי תושבי חוץ בעיקר צרפתים שהרימו את השוק עקב האנטישמיות הגואה ולא פחות חשוב, מטבע הארו שהיה חזק מאוד, איפשר להם לרכוש בישראל דירות יוקרה בהזדמנות נדירה. המטבע האירופאי נחלש ואיתו השוק הצרפתי.

המשקיעים הצרפתיים רכשו דירות להשקעה והשכונה נראתה כשכונת רפאים. כיום הביקוש מגיע מצד ישראלים — בעיקר משפרי דיור מבוגרים, שכן אין בו מוסדות חינוך שמתאימים למשפחות.

הרובע בנוי ממגדלי מגורים שנבנו בשנות האלפיים. אין בו היצע של דירות חדשות (למרות שכולן כחדשות), והעסקות הן בשוק היד שנייה.

דירות 4 חדרים מיד שנייה נמכרו השנה במרינה ב–2.5–1.9 מיליון שקל — עלייה של כ–10% ביחס לשנה שעברה.

דירות 5 חדרים נמכרו ב–3.2–2.9 מיליון שקל לעומת 3–2.5 מיליון בשנה שעברה — עלייה של כ–10%.

לדירות חדשות באשדוד לחצו כאן 

 
$(function(){ScheduleRotate([[function() {setImageBanner('2366f569-80b5-40a0-a465-87ca173ac0b2','/dyncontent/2017/6/5/ddc064ee-648d-4ba4-ad6e-72da51a98ff7.jpg',1808,'אייטם לוח אשדוד נט 525*60',525,78,true,18157,'Image','');},15],[function() {setImageBanner('2366f569-80b5-40a0-a465-87ca173ac0b2','/dyncontent/2017/6/1/c41baeb6-e29b-4415-b67b-b3940dd9bdf5.gif',1807,'אייטם אירועים 525-60',525,78,true,18157,'Image','');},15]]);})
 
x
pikud horef
פיקוד העורף התרעה במרחב אשדוד 271, אשדוד 271, אשדוד 271
פיקוד העורף מזכיר: יש לחכות 10 דקות במרחב המוגן לפני שיוצאים החוצה