תמ"א 38 מוגדרת כתכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. שמטרתה לספק מענה לבניינים ישנים ברחבי ישראל שאינם עמידים די הצורך בפני רעידות אדמה חזקות. במסגרת תמ"א 38 נקבעה המסגרת הסטטוטורית המאפשרת מתן היתרי בנייה מכוחה, וכן הוגדרו תמריצים (כגון תוספות בנייה) שיעודדו בעלי מבנים לחזק אותם ויאפשרו את החיזוק מבחינה כלכלית.

אשדוד מצויה בתנופת בנייה בהיקפים חסרי תקדים מבחינה ארצית בפרוייקטי תמ"א 38 ,זאת בשל קיום תנאים פיזיים והנדסיים לצד כדאיות כלכלית ורצון מובהק של העירייה בקידום פרויקטים אלו. עיריית אשדוד רואה בתמ"א 38 מעבר להיותה נדרשת בהיבט הביטחוני לעניין חיזוק המבנה ומיגונו, גם כמנוע צמיחה אפקטיבי ביותר בתחום ההתחדשות העירונית. 

בזכות מיזמים אלו מתחדשים מתחמים שלמים הן בתחום המגרש הפרטי והן בתחום התשתיות העירוניות לרבות לעניין הטמנת קווי מתח גבוה.

תמונת מצב באשדוד:

בחודשים האחרונים הגיעו לגורמי העירייה, ובכללם למנהלת להתחדשות עירונית, תלונות רבות מבעלי דירות בנוגע לביצוע לקוי ולעיכובים בביצוע של פרוייקטים.

מבדיקת התלונות עולה כי קיימת מגמת התדרדרות באיכויות ובאופן הביצוע של פרוייקטים במסלול חיזוק ותוספת בניה לפי תמ"א 38. חלק ניכר מהמקרים בהם מדובר נובעים מקשיים כלכליים אליהם נקלע הקבלן אשר מביאים לירידה באיכות הביצוע ובחלק מהמקרים אף לחשש להפסקת עבודת האתר. מגמת ההתדרדרות האמורה באה לידי ביטוי בהיבטים הבאים: תלונות
אודות ליקויי בטיחות חמורים באתרי הבנייה; הפוגה ארוכה בזמן הביצוע באתרי הבנייה, עיכוב בסיום העבודות, חוסר חמור בכ"א וכיו"ב; חוסר שביעות רצון של בעלי הדירות מהתנהלות היזם; החתמת בעלי דירות כאשר אין ביכולתו הכלכלית של היזם לבצע את הפרויקט; דרישה של דיירים לביטול ההסכם עם היזם לאחר חתימתו ועוד.

מנכ"ל העירייה והצוות המקצועי של התחדשות עירונית בעיר, דן בכל המקרים שהגיעו תלונות לגביהם, והוחלט על מדיניות חדשה בעיר, לפני אישור תכניות תמ"א 38 וכן במהלך הביצוע.

מדיניות העירייה החדשה לאישור וליווי פרויקטי תמ"א 38 בעיר:

הקמת בסיס מידע: המנהלת תערוך רשימת פרויקטים כללית בעיר אשר בגינם נתקבלו תלונות המידע יהיה זמין לתושבי העיר ויסייע בהימנעות מהישנות מקרים דומים.

בקרת איכות הבנייה: המנהלת תערוך מכרז לשכירת שירותיו של מפקח בנייה/חברת פיקוח. המפקח יערוך בדיקת "בדק בית" במהלך העבודות ובסיום ביצוע הפרויקט ויוציא סיכום אודות איכות הביצוע. דוח הליקויים יועבר למנהלת להתחדשות עירונית, אשר תעבירו לבעלי הנכס ולמחלקת הפיקוח על הבניה. כחלק מהליך הטיפול במקרה ויתגלו ליקויים, היזם יחויב לתקנם ולהגישם לאישור המפקח כתנאי לאישור אכלוס

חוות דעת המנהלת להתחדשות עירונית כתנאי לדיון בוועדה מקומית (בפרויקטים חדשים) – כיום, בדרישות הסף, קיים סעיף "אישור מנהלת". האישור יתבסס על דו"ח כלכלי ודו"ח קהילתי/חברתי שהיזם מגיש למנהלת ועל חוות דעת שתונפק ע"י שמאי שהמנהלת תשכור את שירותיו על פי הצורך לרבות בחינת דו"ח BDI .ממצאי הדו"ח יובאו לידיעת הוועדה במסגרת סדר היום ויישקלו כחלק משיקולי אישור ההיתר וההקלות הכלולות בו.

מנגנון "שקיפות מלאה" על בסיס סקר שביעות רצון ואיכות הפרויקט: בכל פרויקט שיסתיים ייערך סקר שביעות רצון מול בעלי הדירות וכן מול דו"ח איכות הביצוע המונפק ע"י המפקח. בסופו של הסקר הנתונים ישוקללו ויתפרסמו באתר עירוני ייעודי כך שבעלי דירות חדשים יוכלו להחשף למצבו של היזם בטרם יחתמו עימו על הסכם מלכתחילה, הסקר אמור להיות מופץ בימים הקרובים.

נוהל עבודה של מנהל ההנדסה: לפיו בקשה להיתר שבה יש נציגות חדשה של בעלי דירות הטוענת כנגדההבקשה להיתר, תובא לדיון תחת המלצה לדחות את הבקשה עד להסדרת המצב הקנייני בין היזם לבעלי הדירות.

בטחונות: הפקדת בטחונות ע"י היזם על פי קביעת מהנדס העיר לפי טבלת בטחונות התואמת את גובה הנזק והיקפי התיקון, בעת הגשת בקשה לאישור אכלוס, לצורך הבטחת ביצוע פעולות נדרשות בנושא איכות הביצוע.

מנגנון אישור הסבה: כל הסבה של היתר בנייה לטובת יזם אחר/שינוי שם של חברה במסמכי ההיתר טעונה אישור של המחלקה המשפטית והמנהלת להתחדשות עירונית וזאת תינתן רק לאחר פגישה ו/או בירור הסוגיה אל מול נציגות בעלי הדירות.

התכנית תובא לאישור חברי ועדת המשנה לתכנון ובניה באשדוד, ובמנהלת להתחדשות עירונית באשדוד קוראים לחברי הועדה לאשר את התכנית בהקדם.