מועצת העיר תאשר הטלת 50% היטל השבחה על פרויקטי פינוי בינוי בכל רחבי העיר - האם זה הזמן הנכון?

$(function(){ScheduleRotate([[function() {setImageBanner('37f8368f-a148-4e6b-8d49-4a723eba9833','/dyncontent/2022/10/3/a6cb34aa-9d14-4d77-970a-6c8ec65adb4d.jpg',15333,'ישראל ביתנו אייטם כתבה ',525,78,true,20074,'Image','');},15],[function() {setImageBanner('37f8368f-a148-4e6b-8d49-4a723eba9833','/dyncontent/2022/10/3/223859d6-3a6d-47ea-9393-742ae5cea7f7.gif',14970,'מגדלי הדקל אייטם כתבה ',525,78,true,20074,'Image','');},15],[function() {setImageBanner('37f8368f-a148-4e6b-8d49-4a723eba9833','/dyncontent/2022/9/21/4c362799-a1dc-485e-8f6e-e54ac7881cd9.jpg',13859,'דימרי הרמוני אייטם כתבה',525,78,true,20074,'Image','');},15]]);})

בשנים האחרונות הצהירו פרנסי העיר אשדוד שעתיד הבנייה בעיר טמון בהתחדשות העירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38) אך ההחלטה שעולה היום היא לשלוח יד עמוקה לכיסי היזמים שטוענים שההחלטה זו מעכבת פרויקטים שעומדים לצאת השנה וקוברת אחרים.
מצד אחד יש הגיון בהטלת היטל השבחה לקופה הציבורית, מצד שני נשאלת השאלה - האם זה נכון בתקופה זו שהעיר משוועת לתוספת דירות חדשות - והאם זה נכון להחיל את ההיטל על פרויקטים שכבר נמצאים בהליכי סיום תכנון ולקראת שיווק?
ואם כבר להטיל - האם יש להפחית השבחה על הרבעים הוותיקים והישנים כדי לעודד את ההתחדשות העירונית שם?
אלו מיזמי פינוי בינוי עומדים לצאת לשיווק?

פרויקט פינוי בינוי בעיר - השלט כבר דהה בשמש

מועצת העיר צפויה לאשר הערב בישיבתה היטל השבחה של 50% על כל פרויקטי הפינוי בינוי ברחבי העיר אשדוד. 

בחוות דעת שנכתבה על ידי שמאים לועדה המקומית באשדוד, נכתב כי המחסור בשטחי ציבור מחייב וההוצאות על כתפי העירייה, מחייב הטלת ההיטל ברף הגבוה, וכי לא תהיה פגיעה בכדאיות הכלכלית של היזמים לקידום פרויקטי פינוי בינוי בעיר.

מצד שני יזמים הביעו זעמם בפני אשדוד נט וטענו שלא ייתכן שבזמן שהם כבר לקראת היתר בנייה ושיווק, הם מקבלים לפתע פצצה שמעמידה בספק את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.
חלקם אמרו שיפנו לבית המשפט כנגד ההחלטה שהיא אומנם חוקית, אך הייתה אמורה להתקבל בתחילת התהליך ולא בסיומו (לאחר שכבר הכינו תוכניות ובצעו התיחבויות כלכליות על פי המודל הקודם).

המשמעות היא שיתכן שאלפי יחדות דיור שאמורות היו לצאת לשיווק במהלך 2022, יתעכבו עוד שנה שנתיים ואולי חלקם לא יצאו כלל לפועל.

הסעיף הרלוונטי בחוק ההסדרים קובע כי ברירת המחדל בפרויקטי פינוי־בינוי יהיה 25% היטל השבחה, וכי הרשות המקומית תוכל לקבוע אזורים שונים שבהם יהיה בגובה אחר - בין אם 50%, 25% או אפס אחוזים. 

על פי החוק, עם עד לתאריך 1.5.22 - אם לא יאושר היטל כזה במועצת העיר, ברירת המחדל תהיה הטלת 25% היטל השבחה בכל רחבי העיר. 

לעיריית אשדוד הייתה האפשרות לבטל את ההשבחה (כפי שעשו בחלק מהערים הגדולות בארץ כדי לעודד יזמים) או לגבות 25% השבחה או 50% וכאמור העירייה מבקשת לאשר היום במועצה לגבות את המקסימום המותר לה - 50%.

יש לציין שהליך של פינוי בינוי הנו הליך מאוד ארוך ומורכב ולוקח ליזמים לעיתים כ 8-15 שנה! זמן שנשמע לא הגיוני אך הוא המציאות העצובה. מכאן שכל מי שמבקש למצוא את הפתרון לצעירים בהתחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי, מדבר על פתרונות לדורות הבאים.

גם הועדות המיוחדות כמו 

המהפך הצפוי ברחוב הרצל

באשדוד נכון להיום ממתינים לאישור מתקדם מספר פרויקטים גדולים של פינוי בינוי שאמורים להוסיף לעיר אלפי יחדות דיור לעיר -

מתחם פלדות ברובע ח': צפוי כ 1500 יחידות דיור - לכתבה המלאה על עלילות המיזם, כנסו כאן

נאות ספיר ציר הרצל רובע ה. - כ 1000 יחידות דיור

אחד העם .ציר הרצל רובע ה - כ 600 יחידות דיור

המעפילים (צפון ודרום) ציר הרצל רובע ב - כ 1800 יחידות דיור נוספות

רחוב סיני יצחק הנשיא - כ 1000 יחידות דיור

משמר הירדן רובע ב - כ 2000 יחידות דיור

בנוסף תוכניות פינוי בינוי רבות שעברו ועדה מקומית לפני 5 שנים ויותר אך עדין נמצאות בבדיקות ודיונים בוועדות התכנון השונות (מקומית, מחוזית וארצית).  לכתבה באשדוד נט מ 2019 - על כל תוכניות הפינוי בינוי בעיר ומצב התכנון שלהם - כנסו כאן 

4 התוכניות הראשונות נמצאות בותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור שמטרתה להגדיל את היצע הדירות בישראל) כבר 3 שנים והן  אמורות היו לקבל אישור בחודש שעבר... ומשם תוך מספר חודשים קצרים להתחיל בשיווקם.

למה החליטו בעירייה ללכת על המקסימום?

בטרם התקבלה ההחלטה נערכה חוות דעת שמאית עבור עיריית אשדוד, שקבעה כי בעיר קיים מחסור של שטחים למטרות ציבוריות, ומשמעות הדבר הינה הטלת נטל כבד על העירייה והקופה הציבורית באיתור שטחים מתאימים.

השמאים בדקו אף את הכדאיות הכלכלית ליזמים בפרויקטי פינוי בעיר. על פי חוות הדעת, בפרויקטי פינוי בעיר, על כל דירה שתיהרס ייבנו עוד 4.5 דירות חדשות (יחס של 1:4.5). בדיקת השמאים העלתה כי גם בעת הטלת היטל השבחה של 50% בפרויקטי פינוי בינוי, יוותרו ליזמים רווחים בשיעור של 18%-27%.

עוד צוין בחוות הדעת, כי עד כה היה נהוג להטיל 50% היטל השבחה, וכי למרות זאת מקודמים בעיר עשרות פרויקטי פינוי בינוי.

עוד מוצע כי בפרויקטים בהם יידרש מגרש השלמה מרמ"י, והדבר יותנה בהורדת היטל ההשבחה,תישקל הפחתת היטל ההשבחה לשיעור של 25%.

מהו היטל השבחה?

היטל השבחה הוא מס שגובה הרשות המקומית מהיזמים בשיעור של 50% מעליית שווי של קרקע בעקבות אישור תוכנית בנייה (שמשביחה את ערך הקרקע ליזמים).

בפרויקטים של פינוי-בינוי הדיירים בבניינים שנהרסים מקבלים דירות חדשות ומרווחות יותר בבניין חדש. בתמורה לכך היזם מקבל אישור לבניית עוד דירות שאותן הוא מוכר בשוק הפרטי, מכסה את הוצאותיו ומרוויח.

לפני מספר חודשים אושר בכנסת חוק התכנית הכלכלית, במסגרתו הופקד בידי מועצות הרשויות המקומיות לקבוע את שיעור היטל ההשבחה שיחול באזורים שונים בעיר ביחס לתכניות פינוי בינוי. 

המועצות רשאיות להטיל 25%, 50% או להטיל כלל היטל השבחה בפרויקטים אלה, או לקבוע אזורים שונים בעיר עם היטלי השבחה שונים לעידוד קידום פרויקטי פינוי בינוי. 

באשדוד כאמור, יביאו היום לאישור מועצת העיר את ההצעה להטיל 50% היטל השבחה בכל רחבי העיר. היטל ההשבחה יהיה תקף לחמש שנים מיום אישורו, כך על פי החוק.

$(function(){setImageBanner('5309edc8-cae9-4fb7-bee6-56defea01d83','/dyncontent/2022/9/1/a909a216-afc0-4101-85cf-162302270ab4.gif',15057,'בית האופרה אייטם כתבה ',525,78,false,20076,'Image','');})
 
$(function(){ScheduleRotate([[function() {setImageBanner('d67473ad-a196-4db6-afad-748095a5fc32','/dyncontent/2017/6/5/ddc064ee-648d-4ba4-ad6e-72da51a98ff7.jpg',1808,'אייטם לוח אשדוד נט 525*60',525,78,true,18157,'Image','');},15],[function() {setImageBanner('d67473ad-a196-4db6-afad-748095a5fc32','/dyncontent/2017/6/1/c41baeb6-e29b-4415-b67b-b3940dd9bdf5.gif',1807,'אייטם אירועים 525-60',525,78,true,18157,'Image','');},15]]);})
 
x
pikud horef
פיקוד העורף התרעה במרחב אשדוד 271, אשדוד 271, אשדוד 271
פיקוד העורף מזכיר: יש לחכות 10 דקות במרחב המוגן לפני שיוצאים החוצה